Il 30 luglio, la Conferenza Unificata ha approvato un accordo per aggiornare il modulo standard per la segnalazione di agibilità degli immobili.
L’aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte dal Decreto “Salva casa” (Decreto-legge 69/2024) al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
L’obiettivo è adeguare il modulo alle nuove semplificazioni edilizie, in particolare quelle relative all’agibilità.
Le principali novità riguardano la possibilità per i progettisti di certificare la conformità anche con misure inferiori a quelle standard, a condizione che l’intervento miri al recupero edilizio e a un miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.
In sintesi, i nuovi parametri consentiti sono:
Altezza interna minima di 2,40 metri (invece dei 2,70 metri standard).
Superficie minima per monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, inclusi i servizi.
Questo è possibile a patto che il progetto rispetti i requisiti di adattabilità e assicuri standard abitativi adeguati.
Infine, l’accordo stabilisce le seguenti scadenze:
Le Regioni devono adeguare la loro modulistica entro il 30 settembre 2025.
I Comuni devono fare lo stesso entro il 30 ottobre 2025.
Notizie e aggiornamenti sul nuovo Salva Casa 2024: interventi sanabili con il nuovo possibile condono leggero
Secondo le ultime notizie pubblicate sui principali giornali sarebbe imminente la discussione in CdM del nuovo dispositivo di legge per sanare piccole difformità o abusi e varianti eseguite in corso d’opera e altro, denominato piano Salva Casa.
Al momento non abbiamo ancora notizie più precise o ufficiali circa la tipologia esatta delle difformità edilizie che sarà possibile sanare con il nuovo Decreto o Disegno di Legge edilizio, anche se il Ministero afferma che non sarà un condono, ma solo una sanatoria delle molte difformità “minori” che affliggono quasi l’80% degli edifici italiani.
Volendo fare delle ipotesi, in base a quello che si legge ad oggi sulla stampa possiamo intuire che i principali abusi o difformità da sanare con questo nuovo intervento normativo potrebbero essere:
a) Revisione delle tolleranze ediliziecostruttive, al momento sono fissate al 2% e si presume che questa percentuale potrà essere rivista al rialzo in base all’epoca e alla tipologia di edificio.
b) Difformità edilizie tra quanto rilevato nella realtà e quanto riportato sui titoli abilitativi permessi licenze rilasciate prima del 1977. Infatti non esisteva allora la pratica relativa alle varianti in corso d’opera, per cui se durante lo svolgimento dei lavori veniva apportata una variante al progetto poi rimaneva nei fatti una difformità tra quanto realizzato e i disegni presentati al Comune inizialmente.
c) Superamento della doppia conformità, molte situazioni non sono sanabili in quanto, ad oggi, le molteplici e complesse norme edilizie di fatto rendono spesso impossibile proporre una sanatoria secondo il Testo Unico dell’Edilizia su immobili datati. Si presume quindi che si possa procedere con questa nuova sanatoria speciale, Salva Casa, riconducendo l’analisi allo stato legittimo dell’immobile rispetto alla conformità di prima realizzazione (singola conformità)
d) Cambio d’uso (tra classi omogenee), con pagamento di una sanzione pecuniaria, da stabilire in base alla tipologia di intervento specifica.
Restano molti dubbi, che solo la lettura del Decreto Legge o Disegno di Legge (vedremo quale tipologia sarà adottata) potranno dirimere. In particolare cosa accadrà in presenza di Vincoli (Paesaggistici, Idrogeologici, Parco) e in presenza di insiemi architettonici da rispettare, ad esempio in caso di spostamenti di finestre, porte, verande chiuse, e altri interventi, andrà comunque valutato l’aspetto urbanistico in relazione ad esempio ad edifici storici, particolari situazioni architettoniche, facciate di pregio, e non ultima andrà considerata la questione relativa al Salva Casa nei condomini, in quanto andranno rispettati i diritti dei terzi, degli altri condomini, e altre mille questioni che potrebbero nascere in ambienti condivisi. Tutte queste questioni andranno quando analizzate dopo una lettura attenta del nuovo Piano Salva Casa che sembra possa essere discusso già dal prossimo 22 Maggio. In attesa quindi dei prossimi sviluppi.
Visure e ricerche catastali nelle compravendite immobiliari
Catasto e compravendite di immobili
Una compravendita immobiliare è sempre un momento molto importante e sentito sia dal venditore che dall’acquirente. Qualunque sia l’entità dell’investimento immobiliare da affrontare, l’acquirente dovrà analizzare con attenzione le caratteristiche tecniche del bene e valutare con attenzione la conformità urbanistica e catastale per non trovarsi poi in futuro con situazioni da sanare e/o da regolarizzare con spese, preoccupazioni, difficoltà.
E’ sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore o studio tecnico in grado di valutare correttamente se l’immobile è a norma oppure se vi è necessità di intervenire per sanare situazioni non regolari.
In particolare, l’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 1221 riporta le seguenti specifiche:
“All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e’ aggiunto il seguente comma: 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.”
Risulta quindi necessario che un tecnico professionista analizzi con attenzione prima dell’atto, o meglio ancor prima del compromesso, la documentazione catastale esistente e l’immobile nel suo stato attuale al fine di documentare la reale conformità catastale del bene. Il venditore potrà così dichiarare la conformità catastale sulla base delle analisi svolte dal tecnico incaricato oppure potrà far redigere una attestazione di conformità da allegare all’atto al momento del rogito.
Protocollo d’intesa CNI CNN per le relazioni tecniche di compravendita
Un investimento immobiliare rappresenta sempre un importante passo sia per i privati sia per aziende, società, enti. Accanto alla valutazione economica occorre però affiancare una attenta e precisa analisi tecnica.
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Infatti il nostro patrimonio edilizio è stato interessato negli anni da una lunga serie di interventi normativi che hanno modificato il quadro legislativo e tecnico e spesso l’investitore si trova davanti a immobili che per vario motivi possono presentare delle difformità o non essere a posto da un punto di vista catastale oppure edilizio-urbanistico.
E’ sempre altamente consigliato rivolgersi a un professionista o studio tecnico in grado di svolgere una analisi preliminare del bene al fine di accompagnare le parti e supportare il notaio fino al rogito.
Il CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri) e il CNN (Consiglio Nazionale del Notariato) hanno dunque siglato un protocollo d’intesa al fine di favorire l’utilizzo di una perizia tecnica (o relazione tecnica per compravendita), redatta da un ingegnere libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, a supporto dell’attività del notaio.
Inoltre è stato indicato un contenuto minimo per la relazione tecnica di compravendita al fine di fornire uno strumento valido alle parti che si avviano alla negoziazione.
Si consiglia di incaricare il tecnico per tempo, se possibile prima del compromesso o preliminare, al fine di evitare disguidi, ritardi o cause civili dovute ad eventuali problemi tecnici in relazione all’immobile di interesse.
La relazione tecnica per compravendita è un documento che viene redatto da un professionista tecnico abilitato e contiene molte informazioni utili per la stipula dei contratti di compravendita. Il professionista abilitato dovrà effettuare delle verifiche di tipo urbanistico e catastali al fine di raccogliere importanti informazioni sull’immobile oggetto di compravendita. In particolare dovrà essere verificata la conformità urbanistica dell’immobile comparando lo stato di fatto dell’immobile con le pratiche edilizie presenti negli archivi del Comune. La normativa richiede inoltre che vi sia corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale depositata presso l’Agenzia delle Entrate (Catasto) al fine di verificare se ai fini fiscali l’immobile è conforme a quanto in possesso della pubblica amministrazione.
Per poter redigere la relazione tecnica di compravendita è quindi necessario svolgere i seguenti accertamenti e procedere in base ai seguenti step:
Rilievo dell’edificio
Ricostruzione della planimetria dell’immobile
Visura presso lo Sportello Unico dell’Edilizia presso il Comune di appartenenza
Visura catastale
Analisi dello stato di fatto dell’immobile
Redazione della relazione tecnica per compravendita nella quale saranno riportati i dati dell’immobile e le eventuali difformità riscontrate al fine di informare sia il venditore che l’acquirente della reale situazione dell’immobile.
Successivamente, in base ai risultati riportati nella relazione sarà possibile proseguire nelle eventuali pratiche di sanatoria, oppure addivenire ad accordi con la controparte al fine di informare e descrivere in maniera compiuta la situazione urbanistica e catastale dell’immobile. La relazione tecnica di compravendita andrà poi inviata al Notaio per le valutazioni necessarie al fine di arrivare al rogito serenamente.
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