Quando non serve la certificazione energetica APE

I casi di esclusione dall’APE

La normativa relativa alla certificazione energetica degli edifici (APE) è stata più volte modificata e aggiornata durante gli ultimi anni. Faremo qui riferimento alle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici, in particolare al DM 26/6/09 e al DM 26/6/15 che si sovrappongono e in parte si integrano tra loro.

Casi in cui non serve l’APE, Attestato di Prestazione Energetica

Analizzando i decreti di cui sopra possiamo elencare alcune fattispecie in cui non è richiesto l’APE:

box, cantine e autorimesse privi di impianti
parcheggi a più piani
campi sportivi coperti da strutture stagionali
depositi privi di impianti termici

Il DM 26/6/2015 ha poi introdotto altre tipologie di immobili / edifici che possono essere esclusi dall’APE:

gli edifici agricoli o rurali non residenziali (ad es. tettoie, ruderi ad uso non abitativo, ecc…) sprovvisti di impianti di climatizzazione
i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del DPR 412/93, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica. (la parti ad ufficio vanno quindi dotate di APE)
gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
i ruderi, purché tale stato venga dichiarato nell’atto notarile (quindi il notaio dovrà specificare in maniera precisa tale circostanza nel contratto)
i fabbricati in fase di costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o agibilità al momento della compravendita ( scheletri strutturali o immobili al rustico o stato grezzo)
edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati o raffrescati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (art. 3, c. 3, lett. b) del decreto legislativo) ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione.

In alcune Regioni la normativa nazionale potrebbe essere stata sovrascritta o integrata da alcune norme regionali, per cui si raccomanda comunque di informarsi presso l’ufficio ambiente o energia competente presso la propria regione di appartenenza per informazioni più dettagliate. In caso di locazioni si consiglia di contattare anche l’ufficio locale dell’ADE per essere sicuri in caso di esclusione dall’APE per non vedersi comminare una sanzione al momento della registrazione dei contratti di affitto.

14/10/202318/10/2023

La certificazione energetica degli edifici. APE

Quando serve l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ?

L’obbligo della certificazione energetica degli edifici è stato introdotto alcuni anni fa dal Decreto Legislativo 192/05. La normativa è poi evoluta negli anni successivi tramite alcuni decreti attuativi e leggi riguardanti l’assetto energetico che hanno in parte modificato il quadro legislativo. In particolare il DL 63/13, la Legge 90/2013, il DL 145/13 e la Legge 9 del 21/2/2013 hanno apportato alcuni cambiamenti all’impianto normativo iniziale della certificazione energetica.

Attualmente occorre riferirsi al più recente DM 26/6/2015 in attuazione della Legge 90/2013 e relative Linee Guida Nazionali per la prestazione energetica degli edifici per avere un quadro aggiornato degli obblighi e delle procedure che regolano la certificazione energetica degli edifici.

Obbligo di allegare l’APE al contratto di compravendita o locazione

Analizzando la normativa in merito all’APE, che come abbiamo detto è stata modificata e rivista a più riprese, possiamo osservare che l’obbligo di allegare l’APE al contratto è previsto nei seguenti casi:

Vendita o compravendita di immobili
Trasferimento a titolo oneroso di immobili
Locazione di edifici

In questi casi è l’art. 6 del DLgs 192/05 e s.m.i., in particolare il comma 3, che regola l’obbligo di allegare l’APE ai rispettivi contratti e fissa delle sanzioni nel caso in cui non si rispettino i termini di legge. Le sanzioni vanno da un minimo di € 3.000 a un massimo di € 18.000.

Obbligo di consegna dell’APE

Tale adempimento va documentato inserendo nell’atto un’apposita clausola in cui l’acquirente (in caso di compravendita di immobili) o il conduttore dell’immobile (in caso di affitto) dichiarano di aver ricevuto tale documentazione (APE). L’obbligo di consegna dell’APE è in vigore nei seguenti casi:

Vendita o compravendita
Trasferimento a titolo oneroso
Trasferimento a titolo gratuito
Locazione di edifici
Locazione di singole unità immobiliari ( ad es. un appartamento all’interno di un condominio più ampio, oppure un locale commerciale che fa parte di un edificio più ampio)

Obbligo di dotazione o produzione dell’APE

Edifici nuovi (nuove edificazioni)
Edifici sottoposti a ristrutturazione importante
Vendita o compravendita
Trasferimenti a titolo gratuito
Locazione di edifici
Locazione di singole unità immobiliari
Edifici utilizzati dalla pubblica amministrazione aperti al pubblico
Contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico

Obbligo di informazione dell’APE

Vendita o compravendita
Trasferimento a titolo oneroso
Trasferimento a titolo gratuito
Locazione di edifici
Locazione di singole unità immobiliari
Edifici utilizzati dalla pubblica amministrazione aperti al pubblico

Anche in questo caso occorre inserire nell’atto un’apposita clausola in cui viene specificato che il conduttore o l’acquirente dichiarano di aver ricevuto le informazioni circa l’APE relativo ai beni immobili oggetto dell’operazione.

Obblighi relativi agli annunci immobiliari

Sempre l’articolo 6 del suddetto decreto introduce degli obblighi per quel che riguarda l’APE e la certificazione energetica anche in relazione agli annunci immobiliari, in particolare:

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare sia rinnovabile che non rinnovabile e la classe energetica corrispondente.

Sanzioni per chi non rispetta gli obblighi relativi alla certificazione energetica degli edifici

Come abbiamo visto in precedenza la normativa attuale prevede delle sanzioni per chi non rispetta gli obblighi inerenti l’APE, tali sanzioni vengono comminate dalla Guardia di Finanza oppure dall’Agenzia delle Entrate a seconda dei casi.

In particolare l’articolo 6 al comma 3 recita così:

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica (APE) entro quarantacinque giorni.
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.

A chi rivolgersi per richiedere l’APE per i propri immobili

La normativa prevede che l’APE venga rilasciato da un professionista abilitato iscritto al proprio ordine professionale di appartenenza in possesso di determinati requisiti (ad es. Ordine degli Ingegneri, Architetti, ecc…). Si consiglia comunque di rivolgersi sempre a tecnici ed esperti della propria zona in quanto la legge prevede un sopralluogo obbligatorio da parte del certificatore presso l’immobile da certificare. Occorre quindi evitare di affidarsi a siti internet on-line di dubbia provenienza che promettono APE a prezzi troppo bassi o inverosimili, oppure a pubblicità che promettono APE a prezzi da offerta o last-minute. Per la preparazione di un APE occorre infatti un’analisi approfondita dell’immobile e il professionista dovrà svolgere dei calcoli termotecnici seguendo delle procedure assai complesse e regolate da apposita normativa standardizzata. Il costo dell’APE sarà quindi proporzionale alle caratteristiche dell’edificio e alla complessità dell’incarico.

Rivolgetevi con fiducia ai nostri esperti per la certificazione energetica del vostro edificio e il rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Richiedi subito un preventivo per sopralluogo e rilascio dell’APE.

14/10/202314/10/2023

Classe energetica case green: la Direttiva Europea

La classe energetica degli edifici e la nuova Direttiva Europea sulle case green.

La commissione industria del Parlamento Europeo ha approvato il 9 Febbraio 2023 la nuova Direttiva sulle case green. Il provvedimento dovrà poi essere ratificato nel mese di Marzo e approvato dal Parlamento in sessione plenaria nonché in Commissione e Consiglio Europeo. Durante questi passaggi sono attesi cambiamenti e modifiche circa l’applicazione, i tempi di adeguamento e altre questioni anche se la sostanza della direttiva pare rimarrà abbastanza simile a quella approvata di recente.

In particolare si parla di un miglioramento generalizzato delle prestazioni energetiche degli edifici, la versione attuale prevede di passare alla classe energetica E entro il 2030 e alla classe energetica D entro il 2033. L’obiettivo è ambizioso e sicuramente di difficile applicazione a meno di non prevedere adeguati incentivi di Stato per finanziare gli interventi senza che questi gravino sulle tasche dei cittadini.

La certificazione energetica degli edifici: in che classe è la mia casa?

Al momento per conoscere la classe energetica delle proprie case occorre far eseguire una procedura di calcolo standard da un certificatore energetico abilitato e farsi rilasciare l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

La procedura prevede un sopralluogo presso l’immobile da certificare, l’acquisizione di parametri termotecnici relativi all’immobile (tipo di costruzione, tipologia di serramenti e infissi, generatore, caldaia, condizionatori presenti, eventuali isolamenti termici, fonte energetica utilizzata, e molti altri dati) e una procedura di calcolo che premette di ottenere in uscita la certificazione della classe energetica della casa.

Le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici

Al momento in Italia la certificazione energetica degli edifici e il rilascio dell’APE sono regolati dal DM 26/6/2015 e in particolare dall’allegato 1 che stabilisce le regole per una corretta certificazione delle nostre case.

In particolare si legge che:

“Il sistema di attestazione della prestazione energetica degli immobili di cui alle presenti linee guida è volto a favorire, in coerenza con la direttiva 2010/31/UE, con i principi desumibili dal decreto legislativo e con il decreto di cui all’articolo 4, comma 1 del decreto legislativo, una applicazione omogenea su tutto il territorio nazionale che consenta la valutazione e il confronto tra immobili da parte dell’utente finale. L’APE descritto nelle presenti linee guida, costituisce uno strumento di chiara e immediata comprensione per la valutazione, in relazione alla prestazione energetica dell’immobile, della convenienza economica all’acquisto e alla locazione. Costituisce altresì un efficace strumento per la valutazione della convenienza nella realizzazione di interventi di riqualificazione energetica dell’immobile stesso.”

Occorre precisare che alcune Regioni hanno emanato dei regolamenti specifici con alcune differenze rispetto alla norma nazionale, per cui ci potrebbero essere delle piccole differenze nell’applicazione delle linee guida a livello regionale.

Per quel che riguarda gli specifici impianti presenti all’interno delle abitazioni e degli edifici, il decreto specifica che:

“I servizi energetici presi in considerazione per il calcolo della prestazione energetica dell’immobile sono la climatizzazione invernale, la climatizzazione estiva, la produzione di acqua calda sanitaria, la ventilazione meccanica e, per le tipologie di edificio specificate al paragrafo 2, l’illuminazione e il trasporto di persone o cose. Il calcolo della prestazione energetica si basa sui servizi effettivamente presenti nell’edificio in oggetto, fatti salvi gli impianti di climatizzazione invernale e, nel solo settore residenziale, di produzione di acqua calda sanitaria che si considerano sempre presenti.”

Per gli edifici residenziali, ad esempio case singole o appartamenti in condominio si considerano gli impianti di riscaldamento, gli impianti di condizionamento e gli impianti per la produzione di acqua calda sanitaria (cioè l’acqua per uso comune), per i fondi commerciali e/o altri utilizzi in alcuni casi è richiesto di considerare anche l’illuminazione e il trasporto di persone o cose (ascensori, montacarichi, ecc…).

Le classi energetiche: dalla classe G alla classe A4

La vigente normativa prevede che gli edifici vengano classificati, a seguito della procedura di certificazione, in classi energetiche che vanno dalla peggiore G (maggiori emissioni di CO2) fino alla classe A4 (minori emissioni di CO2).

Le classi sono: G-F-E-D-C-B-A1-A2-A3-A4 con la possibilità in alto di essere un Edificio a Energia quasi Zero (ossia una super categoria di case che si possono definire teoricamente passive ossia che non consumano energia primaria).

“La classe energetica dell’edificio è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio EPgl,nren, per mezzo del confronto con una scala di classi prefissate, ognuna delle quali rappresenta un intervallo di prestazione energetica definito. La classe energetica è contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta la classe caratterizzata dall’indice di prestazione più elevato (maggiori consumi energetici), mentre la lettera A rappresenta la classe con il miglior indice di prestazione (minori consumi energetici). Un indicatore numerico, affiancato alla lettera A, identificherà i livelli di prestazione energetica in ordine crescente a partire da 1 (rappresentante del più basso livello di prestazione energetica della classe A). Un apposito spazio, se barrato, indicherà che si tratta di un “Edificio a energia quasi zero” come definito dall’Allegato 1, paragrafo 3.4 del decreto requisiti minimi. In figura 1 si riporta una rappresentazione grafica della scala sopra descritta.”

Quali interventi devo fare per avere una casa in classe E o in classe D ?

La risposta a questa domanda non è semplice e nemmeno immediata. Per poter portare la propria casa nelle classi più alte infatti occorre valutare con attenzione la situazione di partenza ed eseguire una diagnosi energetica o una simulazione termotecnica in cui attraverso la modellazione degli interventi di efficientamento energetico è possibile valutare la classe energetica futura dell’edificio oggetto di intervento.

Possibili opere per l’efficientamento energetico della propria casa:

Isolamento termico dell’involucro opaco disperdente: cappotto termico esterno, cappotto interno, contropareti isolate, isolamento ultimo solaio, coibentazione della copertura con pannelli isolanti, isolamento verso terra, isolamento termico in intercapedine.
Isolamento termico dell’involucro trasparente: sostituzione di serramenti e infissi con modelli a bassa trasmittanza termica certificati per il risparmio energetico.
Sostituzione del generatore / caldaia e regolazione impianto termico: caldaie a condensazione, pompe di calore aria-aria o aria-acqua, sistemi ibridi caldaia e pompa di calore, sistemi di regolazione evoluti, regolazioni climatiche, valvole termostatiche, sistemi domotici, caldaie a pellet o a biomassa, scaldacqua a pompa di calore.
Impianti VMC: Ventilazione Meccanica Controllata, sia in versione puntuale che in versione canalizzata. (molto utile anche per il controllo dell’umidità interna e per limitare la formazione di condensa)
Impianti a pannelli solari fotovoltaici o termici: Installazione di pannelli solari fotovoltaici con relativo inverter e batterie di accumulo e impianti per la produzione di acqua calda da fonte rinnovabile quali i collettori solari termici e relativo sistema di accumulo.