I casi di esclusione dall’APE

La normativa relativa alla certificazione energetica degli edifici (APE) è stata più volte modificata e aggiornata durante gli ultimi anni. Faremo qui riferimento alle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici, in particolare al DM 26/6/09 e al DM 26/6/15 che si sovrappongono e in parte si integrano tra loro.

Casi in cui non serve l’APE, Attestato di Prestazione Energetica

Analizzando i decreti di cui sopra possiamo elencare alcune fattispecie in cui non è richiesto l’APE:

• box, cantine e autorimesse privi di impianti
• parcheggi a più piani
• campi sportivi coperti da strutture stagionali
• depositi privi di impianti termici

Il DM 26/6/2015 ha poi introdotto altre tipologie di immobili / edifici che possono essere esclusi dall’APE:

• gli edifici agricoli o rurali non residenziali (ad es. tettoie, ruderi ad uso non abitativo, ecc…) sprovvisti di impianti di climatizzazione
• i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
• gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del DPR 412/93, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica. (la parti ad ufficio vanno quindi dotate di APE)
• gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
• i ruderi, purché tale stato venga dichiarato nell’atto notarile (quindi il notaio dovrà specificare in maniera precisa tale circostanza nel contratto)
• i fabbricati in fase di costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o agibilità al momento della compravendita ( scheletri strutturali o immobili al rustico o stato grezzo)
• edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati o raffrescati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (art. 3, c. 3, lett. b) del decreto legislativo) ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione.

In alcune Regioni la normativa nazionale potrebbe essere stata sovrascritta o integrata da alcune norme regionali, per cui si raccomanda comunque di informarsi presso l’ufficio ambiente o energia competente presso la propria regione di appartenenza per informazioni più dettagliate. In caso di locazioni si consiglia di contattare anche l’ufficio locale dell’ADE per essere sicuri in caso di esclusione dall’APE per non vedersi comminare una sanzione al momento della registrazione dei contratti di affitto.

Quando serve l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ?

L’obbligo della certificazione energetica degli edifici è stato introdotto alcuni anni fa dal Decreto Legislativo 192/05. La normativa è poi evoluta negli anni successivi tramite alcuni decreti attuativi e leggi riguardanti l’assetto energetico che hanno in parte modificato il quadro legislativo. In particolare il DL 63/13, la Legge 90/2013, il DL 145/13 e la Legge 9 del 21/2/2013 hanno apportato alcuni cambiamenti all’impianto normativo iniziale della certificazione energetica.

Attualmente occorre riferirsi al più recente DM 26/6/2015 in attuazione della Legge 90/2013 e relative Linee Guida Nazionali per la prestazione energetica degli edifici per avere un quadro aggiornato degli obblighi e delle procedure che regolano la certificazione energetica degli edifici.

Obbligo di allegare l’APE al contratto di compravendita o locazione

Analizzando la normativa in merito all’APE, che come abbiamo detto è stata modificata e rivista a più riprese, possiamo osservare che l’obbligo di allegare l’APE al contratto è previsto nei seguenti casi:

• Vendita o compravendita di immobili
• Trasferimento a titolo oneroso di immobili
• Locazione di edifici

In questi casi è l’art. 6 del DLgs 192/05 e s.m.i., in particolare il comma 3, che regola l’obbligo di allegare l’APE ai rispettivi contratti e fissa delle sanzioni nel caso in cui non si rispettino i termini di legge. Le sanzioni vanno da un minimo di € 3.000 a un massimo di € 18.000.

Obbligo di consegna dell’APE

Tale adempimento va documentato inserendo nell’atto un’apposita clausola in cui l’acquirente (in caso di compravendita di immobili) o il conduttore dell’immobile (in caso di affitto) dichiarano di aver ricevuto tale documentazione (APE). L’obbligo di consegna dell’APE è in vigore nei seguenti casi:

• Vendita o compravendita
• Trasferimento a titolo oneroso
• Trasferimento a titolo gratuito
• Locazione di edifici
• Locazione di singole unità immobiliari ( ad es. un appartamento all’interno di un condominio più ampio, oppure un locale commerciale che fa parte di un edificio più ampio)

Obbligo di dotazione o produzione dell’APE

• Edifici nuovi (nuove edificazioni)
• Edifici sottoposti a ristrutturazione importante
• Vendita o compravendita
• Trasferimenti a titolo gratuito
• Locazione di edifici
• Locazione di singole unità immobiliari
• Edifici utilizzati dalla pubblica amministrazione aperti al pubblico
• Contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico

Obbligo di informazione dell’APE

• Vendita o compravendita
• Trasferimento a titolo oneroso
• Trasferimento a titolo gratuito
• Locazione di edifici
• Locazione di singole unità immobiliari
• Edifici utilizzati dalla pubblica amministrazione aperti al pubblico

Anche in questo  caso occorre inserire nell’atto un’apposita clausola in cui viene specificato che il conduttore o l’acquirente dichiarano di aver ricevuto le informazioni circa l’APE relativo ai beni immobili oggetto dell’operazione.

Obblighi relativi agli annunci immobiliari

Sempre l’articolo 6 del suddetto decreto introduce degli obblighi per quel che riguarda l’APE e la certificazione energetica anche in relazione agli annunci immobiliari, in particolare:

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità  immobiliare sia rinnovabile che non rinnovabile e la classe energetica corrispondente.

Sanzioni per chi non rispetta gli obblighi relativi alla certificazione energetica degli edifici

Come abbiamo visto in precedenza la normativa attuale prevede delle sanzioni per chi non rispetta gli obblighi inerenti l’APE, tali sanzioni vengono comminate dalla Guardia di Finanza oppure dall’Agenzia delle Entrate a seconda dei casi.

In particolare l’articolo 6 al comma 3 recita così:

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica (APE) entro quarantacinque giorni.
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.

A chi rivolgersi per richiedere l’APE per i propri immobili

La normativa prevede che l’APE venga rilasciato da un professionista abilitato iscritto al proprio ordine professionale di appartenenza in possesso di determinati requisiti (ad es. Ordine degli Ingegneri, Architetti, ecc…). Si consiglia comunque di rivolgersi sempre a tecnici ed esperti della propria zona in quanto la legge prevede un sopralluogo obbligatorio da parte del certificatore presso l’immobile da certificare. Occorre quindi evitare di affidarsi a siti internet on-line di dubbia provenienza che promettono APE a prezzi troppo bassi o inverosimili, oppure a pubblicità che promettono APE a prezzi da offerta o last-minute. Per la preparazione di un APE occorre infatti un’analisi approfondita dell’immobile e il professionista dovrà svolgere dei calcoli termotecnici seguendo delle procedure assai complesse e regolate da apposita normativa standardizzata. Il costo dell’APE sarà quindi proporzionale alle caratteristiche dell’edificio e alla complessità dell’incarico.

Rivolgetevi con fiducia ai nostri esperti per la certificazione energetica del vostro edificio e il rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

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