Invio pratiche ENEA per interventi Bonus Casa 2024

Invio pratica ENEA (detrazioni del 50%) per gli interventi di ristrutturazione

ENEA pratiche per detrazioni

Come indicato nella legge di bilancio dall’anno 2018 è stata attivata dall’ENEA la procedura per l’invio delle pratiche relative alle detrazioni fiscali del 50% ai sensi dell’art.16 bis del D.P.R. 917/86 e s.m.i T.U.I.R. per edifici di tipo residenziale (da non confondere con gli incentivi di tipo ecobonus / riqualificazione energetica introdotti dalla legge finanziaria).

Dal 2018 la Legge richiede l’invio della pratica ENEA anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia e altri interventi di tipo impiantistico che conseguono un risparmio energetico.

In particolare, secondo quanto comunicato dall’ENEA, è obbligatorio l’invio della pratica per i seguenti interventi:

riduzione della trasmittanza delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall’ esterno, dai vani freddi e dal terreno;
riduzione delle trasmittanze delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi
riduzione della trasmittanza termica dei pavimenti che delimitano gli ambienti riscaldati dall’ esterno, dai vani freddi e dal terreno
riduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dall’ esterno e dai vani freddi
installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti
sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto
sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto
pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto
Impianti di climatizzazione (incentivi bonus per condizionatori)
sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto
micro cogeneratori (Pe<50kWe)
scaldacqua a pompa di calore
generatori di calore a biomassa
installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze
installazione di sistemi di termoregolazione e building automation
installazione di impianti fotovoltaici

Inoltre:

Elettrodomestici (forno, frigorifero, lavastoviglie, piano cottura elettrico, lavasciuga, lavatrice) se abbinati a lavori edilizi.

Molti degli interventi proposti, in particolare quelli che riguardano la parte impiantistica, vengono incentivati con questo tipo di detrazione anche se non rappresentano in realtà dei veri e propri interventi di ristrutturazione intesi come lavori edili ma portano ad un risparmio energetico.

Per edifici di tipo non residenziale è possibile usufruire degli incentivi di tipo Ecobonus (detrazioni del 50% / 65% a seconda dei casi).

A chi rivolgersi:

Per la preparazione e l’invio della pratica ENEA è possibile rivolgersi a Studio tecnico e termotecnico Luminance ® Professional

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P R O F E S S I O N A L

15/04/2024

Pace edilizia condono 2024

Piano casa, pace edilizia, condono lievi difformità, MIT 2024

Negli ultimi tempi sta assumendo una crescente popolarità l’argomento della cosiddetta pace edilizia relativa a un possibile condono (anche se per adesso non sappiamo con precisione se si tratti proprio di una sanatoria straordinaria) alleggerito per sanare difformità lievi e piccoli abusi edilizi.

Dopo il comunicato 2024 del Ministero delle Infrastrutture è uscito anche un comunicato del CNI che descrive a grandi linee i principali contenuti di questa misura che mira a sanare quelle situazioni difformi che interessano una grande percentuale degli immobili italiani.

In particolare il CNI partecipa con i suoi delegati al tavolo tecnico presso il ministero relativo al piano casa e semplificazione delle norme per l’edilizia.

Si pone grande attenzione al problema della sanabilità di alcune tipologie di difformità tra i titoli edilizi presenti negli archivi comunali e la reale consistenza degli immobili che spesso bloccano le pratiche di ristrutturazione degli edifici oppure le pratiche di affitto o compravendita. In particolare si legge (cit. CNI):

Nel corso dell’incontro particolare attenzione è stata prestata alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.

La questione posta riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali rispetto a quanto assentito o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza nell’utilizzo. E’ di tutta evidenza che in tali casi bisogna intervenire affinché la legittimazione di tali immobili avvenga in tempi più rapidi di quanto accade oggi: è un aspetto che tutti gli operatori ritengono debba essere affrontato e risolto riscrivendo le norme e semplificandole anche alla luce delle esperienze finora acquisite.

Altro aspetto interessante riguarda la disciplina edilizia dell’ante ’67, in particolare occorrerà regolarizzare quelle situazioni relative a immobili ante ’67 che presentano delle difformità. Un altro passaggio importante è dunque il seguente (cit. CNI):

In particolare il documento predisposto dal CNI si concentra su una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio, sulla possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1 settembre 1967 con difformità, rispetto al progetto originale, relative alla planimetria o alla distribuzione interna degli spazi o a lievi modifiche della sagoma, sul superamento della cosiddetta doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Al fine di rendere più agevole e fruibile la nuova misura che permetterà di sanare eventuali piccoli abusi e/o difformità lievi andrà dunque definito con precisione l’ambito di applicabilità della nuova norma, in particolare andranno definite con precisione quali sono le tipologie di opere difformi che potranno godere della sanatoria. Al momento non è stato ancora illustrato se e quanto ci sarà da pagare per poter usufruire del nuovo regime di sanatoria. Il CNI e anche il MIT hanno comunque precisato che non si tratterà di condono vero e proprio come quelli che abbiamo avuto negli anni passati ma sarà una misura che permetterà di sbloccare molti immobili ancora incagliati nella giungla della normativa attuale frutto di troppi anni di accumulo di norme spesso non troppo chiare.

10/04/202410/04/2024

Abitabilità e compravendite immobiliari

Abitabilità, agibilità degli immobili e compravendite immobiliari

Il decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle modifiche in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

Nuova costruzione
Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata ad esempio dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Rivolgetevi a noi per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene. Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

06/01/2024

Scarico a parete dei fumi delle caldaie

Quando è possibile lo scarico a parete?

Gli impianti di riscaldamento attuali sono perlopiù alimentati da caldaie a gas metano, tradizionali o a condensazione. Le caldaie tradizionali hanno un rendimento un pò più basso delle moderne a condensazione che recuperano dai fumi parte dell’energia ottenuta dalla combustione.

La normativa che riguarda lo scarico dei fumi è stata modificata molte volte negli ultimi anni. In particolare si è promosso l’utilizzo di scarichi sopra la copertura al fine di non creare situazioni pericolose per la salute dei vicini, sopratutto quelli dei piani superiori e/o laterali.

Il D.Lgs 102/2014 conferma il divieto di scaricare a parete per le installazioni di nuove caldaie in edifici unifamiliari o plurifamiliari. Se invece era già presente una caldaia che alimentava un impianto al 31/08/2013 allora è possibile sostituirla mantenendo lo scarico a parete purchè si installi le moderne caldaie ad alto rendimento energetico e bassi inquinanti.

Esistono alcune deroghe al divieto, ossia in alcuni specifici casi è possibile installare lo scarico a parete:

si procede, anche nell’ambito di una riqualificazione energetica dell’impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
l’adempimento dell’obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell’intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
il progettista attesta e assevera l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto;
si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali ed idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensazione;
vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.

In tutti i casi in cui la legge ammette delle deroghe occorre installare delle caldaie di nuova concezione, ossia i moderni generatori che limitano le emissioni nocive e che garantiscono degli ottimi rendimenti energetici.

Gli scarichi vanno sempre e comunque posizionati nel rispetto della norma UNI 7129 che impone delle distanze di rispetto da pareti, finestre, terrazzi ecc… l’idraulico dovrà quindi verificare con precisione tutte le distanze contenute nella norma stessa.

Se non è possibile installare la caldaia, e in particolare lo sbocco dello scarico dei fumi in maniera conforme alla 7129 occorre portare lo scarico sopra il tetto.

Quando si acquista un immobile o si procede con interventi di ristrutturazione è sempre consigliabile quindi porre attenzione alla posizione della caldaia, alle ubicazioni delle caldaie dei vicini e limitare lo scarico a parete in quanto in molti casi risulta fonte di contenzioso con il vicinato, oltre che pericoloso a causa delle emissioni nocive dei prodotti della combustione. Dal momento che per l’installazione e sostituzione dei generatori di calore domestici non è richiesto l’intervento o il progetto del termotecnico abilitato (ingegnere perito ecc…), si consiglia di rivolgersi a ditte e imprese abilitate che operano ai sensi del DM 37/08 in quanto è responsabilità del responsabile tecnico della ditta idraulica la corretta installazione e il rilascio della Dichiarazione di conformità DI.CO.

06/01/202402/05/2024

Le detrazioni fiscali per risparmio energetico: aggiornamenti per ecobonus 2024

Ecobonus per risparmio energetico: Le aliquote per le detrazioni fiscali 2024

Le varie leggi di bilancio passate hanno apportato negli anni delle modifiche importanti in relazione alle detrazioni fiscali per risparmio energetico (ecobonus). Il sistema di incentivazione basato sulle detrazioni fiscali è in vigore da molti anni nel nostro Paese e principalmente si sono affermate due linee principali di indirizzo: le detrazioni per ristrutturazioni (ex 36%) poi portate al 50% e le detrazioni per interventi che mirano a conseguire un risparmio energetico Ecobonus. Per quest’ultime fino al 2017 la percentuale detraibile era fissata al 65% per i vari tipi di intervento ma la Legge di bilancio 2018 e le successive hanno modificato le aliquote differenziando il rimborso in base alla specifica tipologia. Vediamo quindi quali sono gli interventi incentivati e le aliquote valide per le detrazioni fiscali ecobonus per il 2024:

Indice:

Interventi che godono della detrazione al 50%
Interventi che godono della detrazione al 65%
Interventi che godono della detrazione al 70%
Interventi che godono della detrazione al 75%
Interventi che godono della detrazione al 80%
Interventi che godono della detrazione al 85%

Detrazioni del 50%

Schermature solari (persiane, oscuranti, tende solari, frangisole, ecc…)
Caldaie alimentate a biomassa (pellet, legna, ecc…)
Serramenti ed infissi con trasmittanza certificata e taglio termico
Caldaie a condensazione di classe A

Detrazioni del 65%

Pannelli solari termici
Generatori ibridi compatti
Microcogenerazione
Pompe di calore per il riscaldamento degli ambienti ad alta efficienza
Scaldabagno a pompa di calore
Sistemi di Building Automation
Isolamento termico dell’involucro, coibentazione, cappotto termico, ecc…
Caldaie a condensazione di classe A + Sistemi di termoregolazione evoluti (ad es. regolazione climatica). In più, a nostro avviso, occorre sempre installare anche le valvole termostatiche nei locali dove non vi è una termoregolazione dedicata.

Detrazioni 70%

Interventi di tipo condominiale (superficie > 25%)

Detrazioni 75%

Interventi di tipo condominiale (superficie > 25% + Classe media)

Detrazioni 80% – 85%

Interventi di tipo condominiale + riduzioni nelle classi di rischio sismico

Ricordiamo che tra gli interventi con aliquote del 50% vi sono anche alcuni tipi di opere agevolabili con l’altro sistema di incentivazione, cioè quello relativo al 50% (ex 36%) per ristrutturazione. Va però osservato che le detrazioni per ristrutturazione sono godibili solo per immobili residenziali da persone fisiche (IRPEF) mentre le detrazioni per risparmio energetico sono rivolte anche a ditte, aziende, professionisti e riguardano anche edifici ad usi diversi, ad es. uffici, capannoni, locali commerciali, ecc…

Per godere dell’incentivo statale per ecobonus occorre seguire le istruzioni e ottemperare alcuni adempimenti, che potete trovare sul sito dell’ENEA, al fine di accedere agli incentivi. Tra le altre cose è necessario inviare una apposita pratica all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori e conservare la ricevuta (codice CPID).

Si ricorda inoltre che i vari interventi devono essere conformi al DM 6/8/2020 per poter godere degli incentivi statali per risparmio energetico e in alcuni casi è necessaria una asseverazione da parte di un tecnico abilitato.

Contattateci per consulenza e l’invio della pratica ENEA per ecobonus 2024: e-mail: admin@luminance.it

06/01/2024

Il regime dell’edilizia libera

Ristrutturare senza permessi: edilizia libera e normativa

Negli ultimi anni si sono susseguite una serie di leggi e norme che hanno semplificato la realizzazione di alcuni tipi di lavori e opere. Alcuni lavori di ristrutturazione quali ad esempio la manutenzione ordinaria o altri tipi di intervento che possono essere definiti come marginali o minori sono stati infatti liberalizzati. In particolare ad oggi sono stati definiti alcuni interventi che possono essere realizzati in edilizia libera, ossia non è necessario presentare alcuna pratica o richiedere dei permessi per poter iniziare le opere e i lavori edili.

Indice

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera
Interventi ed opere in edilizia libera
Manutenzione ordinaria ed edilizia libera
Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera

Il Decreto Legislativo 222 del 2016, chiamato anche Decreto SCIA 2, ha introdotto una standardizzazione e una schematizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia e delle relative pratiche e permessi. In linea generale ad oggi possiamo riassumere in tre classi principali le pratiche edilizie che devono essere predisposte e depositate presso gli enti locali per poter procedere con i lavori di ristrutturazione:

CILA
SCIA
Permesso di costruire

Per alcuni tipi di intervento non sono però richieste pratiche edilizie né permessi di costruire. Gli interventi di ristrutturazione che rientrano in questa categoria liberalizzata sono riconducibili all’ambito dell’edilizia libera.

Si tratta principalmente di opere di manutenzione ordinaria o di altri altri tipi di interventi che sono stati liberalizzati negli anni a seguito di decreti o leggi per la semplificazione e che sono entrati adesso a far parte dell’edilizia libera per modifiche successive del Testo Unico dell’Edilizia (TUE).

Vediamo nel capitolo che segue una lista dettagliata dei vari interventi di ristrutturazione che possono essere essere eseguiti senza permessi o senza depositare pratiche edilizie. La maggior parte di questi interventi sono stati recentemente inseriti nel cosiddetto glossario dell’edilizia libera che deriva anch’esso dal Decreto Legislativo 222/2016 (il glossario è stato in realtà emesso con un certo ritardo rispetto al decreto SCIA 2).

Attenzione al fatto che in presenza di vincoli sovraordinati e/o altri casi particolari inerenti a normative di settore particolari va sempre prima acquisito il parere o nulla osta prima di procedere con i lavori. (Ad es. vincolo paesaggistico, idrogeologico, particolari ambiti urbani, centi storici, ecc…). Occorre inoltre sempre prestare attenzione all’aspetto della sicurezza dei cantieri e provvedere ai necessari adempimenti (ad es. PSC, POS, coordinamento in fase di progetto ed esecuzione, notifica all’ASL, ecc…). Attenzione inoltre al fatto che la realizzazione di lavori che riguardano gli impianti sono soggetti anche ad altre normative di settore che vanno sempre rispettate e spesso occorre depositare comunque le necessarie pratiche in Comune, quali ad es. il DM 37/08, DM 26/6/2015, ex Legge 10/91. In particolare la realizzazione degli impianti tecnologici richiede sempre un progetto, si veda il DM 37/08 per dettagli. Si consiglia quindi di affidare sempre i lavori a un tecnico esperto del settore ad es. Ingegnere o Architetto anche nel caso di edilizia libera dal momento che la normativa richiede comunque il rispetto di tutte le norme di tipo:

norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme sull’efficienza energetica, norme di tutela dal rischio idrogeologico, disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio (belle arti e compagnia bella ….)

Interventi di ristrutturazione ed altre opere in edilizia libera realizzabili senza permessi

Si riportano alcuni interventi che ad oggi possono essere realizzati nell’ambito dell’edilizia libera:

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di:

Pompe di calore aria aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (attenzione agli adempimenti legati alla ex Legge 10/91 e DM 37/08)
Depositi di gas di petrolio liquefatti (GPL) di capacità complessiva non superiore a 13 mc

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:

Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. (verificare la presenza di vincoli paesaggistici e adempimenti DM 37/08)
Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici ad esempio: gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione, pergolati ombreggianti di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette, tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo, opere per arredo da giardino, barbecue in muratura, fontana,muretto,scultura, fioriera, panca o simili.
Attività di ricerca nel sottosuolo, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico ( ad es. carotaggi), ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Si consiglia comunque di chiedere sempre in Comune prima di eseguire dei lavori, anche se di modesta entità.

Manutenzione ordinaria ed edilizia libera

La normativa attuale ha di fatto inserito gli interventi di manutenzione ordinaria all’interno dell’ambito dell’edilizia libera. Si riportano qui di seguito alcuni interventi di ristrutturazione che sono riconducibili alla manutenzione ordinaria e quindi realizzabili senza permessi particolari:

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna (attenzione all’indice di permeabilità)
Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaco esterno ed interno (attenzione agli adempimenti di natura energetica ex Legge 10/91 e DM 26/6/2015)
Riparazione, sostituzione, rinnovamento dei decori degli edifici quali cornici, modanature, ecc…
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di lattonerie varie, grondaie, pluviali e scarichi
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti ext. ed interni, serramenti ed infissi esterni ed interni
Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate ed altri sistemi anti intrusione
Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del manto di copertura (tetto). Va presentata la pratica ex Legge 10/91 se si inserisce isolamento termico.
Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali
Riparazione e rinnovamento di controsoffitti strutturali già presenti
Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianto di climatizzazione (con potenze inferiore ai 12 kW)
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma relativi all’impianto igienico e idrosanitario (attenzione quindi a richiedere le detrazioni in questi casi, si tratta di manutenzione ordinaria)
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma dell’impianto elettrico (ovviamente va eseguito il progetto ai sensi del DM 37/08 e rilasciata apposita Di.Co.)

Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Gli interventi di ristrutturazione che rientrano invece nell’ambito della manutenzione straordinaria non sono eseguibili in edilizia libera. Per tali interventi occorre infatti predisporre una apposita pratica edilizia che va presentata in Comune e/o altri enti predisposti prima dell’inizio dei lavori. Nel caso in cui si tratti di opere interne che non riguardano elementi strutturali dell’edificio sarà possibile in alcuni casi presentare una CILA, mentre in altri casi sarà obbligatorio depositare una SCIA ed eventuale pratica al Genio Civile. In ogni caso per la manutenzione straordinaria è sempre obbligatorio predisporre le opportune pratiche edilizie.

06/01/2024

La ristrutturazione degli edifici: interventi di manutenzione ordinaria

Il parco edilizio esistente è caratterizzato perlopiù da immobili risalenti agli anni della massima espansione edilizia, in particolare nelle periferie delle grandi città del nostro paese. Si tratta di interi quartieri nati e sviluppati dagli anni ’60-’70 fino alla fine degli anni ’80 e primi anni ’90.

Ad oggi ci troviamo quindi alle prese con immobili oramai datati, sia da un punto di vista architettonico, ma anche in relazione alle questioni di tipo energetico, impiantistico, funzionale. Nasce dunque l’esigenza di rivedere gli immobili esistenti tramite opportuni interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano spesso sia la distribuzione degli spazi interni sia gli impianti termici, elettrici, gas sia la riqualificazione energetica e rifacimenti minori quali le finiture e la manutenzione ordinaria.

Vedremo in vari articoli quali sono le differenze tra i vari tipi di intervento e come queste tipologie diverse di ristrutturazioni sono classificate in base alla normativa vigente da un punto di vista urbanistico ed edilizio.

Interventi di ristrutturazione, tipologie e normativa

Con il termine “ristrutturazione” si intende comunemente indicare tutta una serie di interventi e lavori edili che riguardano gli immobili ma in realtà ogni fattispecie trova una sue precisa collocazione da un punto di vista normativa e si distinguono varie tipologie quali ad esempio: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione.

La manutenzione ordinaria

Da un punto di vista legislativo occorre rifarsi al Testo Unico dell’Edilizia (TUE) per trovare la definizione di manutenzione ordinaria. Ebbene all’ Art. 1 Comma 3 troviamo la seguente definizione:

Interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Leggendo la definizione riportata sul Testo Unico dell’Edilizia appare subito chiaro che si parla di interventi che riguardano le “finiture” degli edifici, peraltro non viene specificato il tipo di edifici o la loro destinazione d’uso per cui la definizione ha una validità molto ampia e riguarda in generale tutto il parco edilizio esistente. Si parla quindi di interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture. Il concetto di “riparare o rinnovare” le finiture ci sembra molto chiaro e semplice, alla base della manutenzione ordinaria vi è quindi il concetto di “riparare” qualcosa che si è logorato o rovinato magari con il tempo e si interviene per mantenere la sua funzione senza introdurre elementi di novità, sia nelle strutture o nella forma.

Anche per quel che riguarda gli impianti tecnologici (ad es. impianti termici o elettrici) si parla di opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Quindi anche per quel che riguarda la manutenzione ordinaria degli impianti tecnologici il legislatore ha rimarcato il concetto di “mantenere in efficienza” ossia interventi di riparazione che non portino novità o modifiche sostanziali rispetto a ciò che è esistente o già in opera.

Alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria

La definizione di manutenzione ordinaria secondo il Testo Unico dell’Edilizia risulta molto ampia e nel tempo sia gli enti locali o l’Agenzia delle Entrate hanno stilato delle liste di possibili interventi più o meno concordanti.

Ad esempio nella recente guida dell’Agenzia delle Entrate riguardo le detrazioni fiscali (per la manutenzione ordinaria sono previste le detrazioni solo per le parti comuni degli edifici condominiali) vengono elencati i seguenti interventi come manutenzione ordinaria:

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.