Ristrutturare senza permessi: edilizia libera e normativa

Negli ultimi anni si sono susseguite una serie di leggi e norme che hanno semplificato la realizzazione di alcuni tipi di lavori e opere. Alcuni lavori di ristrutturazione quali ad esempio la manutenzione ordinaria o altri tipi di intervento che possono essere definiti come marginali o minori sono stati infatti liberalizzati. In particolare ad oggi sono stati definiti alcuni interventi che possono essere realizzati in edilizia libera, ossia non è necessario presentare alcuna pratica o richiedere dei permessi per poter iniziare le opere e i lavori edili.

Indice

• La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera
• Interventi ed opere in edilizia libera
• Manutenzione ordinaria ed edilizia libera
• Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera

Il Decreto Legislativo 222 del 2016, chiamato anche Decreto SCIA 2, ha introdotto una standardizzazione e una schematizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia e delle relative pratiche e permessi. In linea generale ad oggi possiamo riassumere in tre classi principali le pratiche edilizie che devono essere predisposte e depositate presso gli enti locali per poter procedere con i lavori di ristrutturazione:

• CILA
• SCIA
• Permesso di costruire

Per alcuni tipi di intervento non sono però richieste pratiche edilizie né permessi di costruire. Gli interventi di ristrutturazione che rientrano in questa categoria liberalizzata sono riconducibili all’ambito dell’edilizia libera.

Si tratta principalmente di opere di manutenzione ordinaria o di altri altri tipi di interventi che sono stati liberalizzati negli anni a seguito di decreti o leggi per la semplificazione e che sono entrati adesso a far parte dell’edilizia libera per modifiche successive del Testo Unico dell’Edilizia (TUE).

Vediamo nel capitolo che segue una lista dettagliata dei vari interventi di ristrutturazione che possono essere essere eseguiti senza permessi o senza depositare pratiche edilizie. La maggior parte di questi interventi sono stati recentemente inseriti nel cosiddetto glossario dell’edilizia libera che deriva anch’esso dal Decreto Legislativo 222/2016 (il glossario è stato in realtà emesso con un certo ritardo rispetto al decreto SCIA 2).

Attenzione al fatto che in presenza di vincoli sovraordinati e/o altri casi particolari inerenti a normative di settore particolari va sempre prima acquisito il parere o nulla osta prima di procedere con i lavori. (Ad es. vincolo paesaggistico, idrogeologico, particolari ambiti urbani, centi storici, ecc…). Occorre inoltre sempre prestare attenzione all’aspetto della sicurezza dei cantieri e provvedere ai necessari adempimenti (ad es. PSC, POS, coordinamento in fase di progetto ed esecuzione, notifica all’ASL, ecc…). Attenzione inoltre al fatto che la realizzazione di lavori che riguardano gli impianti sono soggetti anche ad altre normative di settore che vanno sempre rispettate e spesso occorre depositare comunque le necessarie pratiche in Comune, quali ad es. il DM 37/08, DM 26/6/2015, ex Legge 10/91. In particolare la realizzazione degli impianti tecnologici richiede sempre un progetto, si veda il DM 37/08 per dettagli. Si consiglia quindi di affidare sempre i lavori a un tecnico esperto del settore ad es. Ingegnere o Architetto anche nel caso di edilizia libera dal momento che la normativa richiede comunque il rispetto di tutte le norme di tipo:

norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme sull’efficienza energetica, norme di tutela dal rischio idrogeologico, disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio (belle arti e compagnia bella ….)

Interventi di ristrutturazione ed altre opere in edilizia libera realizzabili senza permessi

Si riportano alcuni interventi che ad oggi possono essere realizzati nell’ambito dell’edilizia libera:

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di:

• Pompe di calore aria aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (attenzione agli adempimenti legati alla ex Legge 10/91 e DM 37/08)
• Depositi di gas di petrolio liquefatti (GPL) di capacità complessiva non superiore a 13 mc

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:

• Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
• Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. (verificare la presenza di vincoli paesaggistici e adempimenti DM 37/08)
• Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici ad esempio: gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione, pergolati ombreggianti di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette, tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo, opere per arredo da giardino, barbecue in muratura, fontana,muretto,scultura, fioriera, panca o simili.
• Attività di ricerca nel sottosuolo, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico ( ad es. carotaggi), ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Si consiglia comunque di chiedere sempre in Comune prima di eseguire dei lavori, anche se di modesta entità.

Manutenzione ordinaria ed edilizia libera

La normativa attuale ha di fatto inserito gli interventi di manutenzione ordinaria all’interno dell’ambito dell’edilizia libera. Si riportano qui di seguito alcuni interventi di ristrutturazione che sono riconducibili alla manutenzione ordinaria e quindi realizzabili senza permessi particolari:

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna (attenzione all’indice di permeabilità)
• Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaco esterno ed interno (attenzione agli adempimenti di natura energetica ex Legge 10/91 e DM 26/6/2015)
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento dei decori degli edifici quali cornici, modanature, ecc…
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di lattonerie varie, grondaie, pluviali e scarichi
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti ext. ed interni, serramenti ed infissi esterni ed interni
• Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate ed altri sistemi anti intrusione
• Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del manto di copertura (tetto). Va presentata la pratica ex Legge 10/91 se si inserisce isolamento termico.
• Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali
• Riparazione e rinnovamento di controsoffitti strutturali già presenti
• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
• Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianto di climatizzazione (con potenze inferiore ai 12 kW)
• Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma relativi all’impianto igienico e idrosanitario (attenzione quindi a richiedere le detrazioni in questi casi, si tratta di manutenzione ordinaria)
• Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma dell’impianto elettrico (ovviamente va eseguito il progetto ai sensi del DM 37/08 e rilasciata apposita Di.Co.)

Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Gli interventi di ristrutturazione che rientrano invece nell’ambito della manutenzione straordinaria non sono eseguibili in edilizia libera. Per tali interventi occorre infatti predisporre una apposita pratica edilizia che va presentata in Comune e/o altri enti predisposti prima dell’inizio dei lavori. Nel caso in cui si tratti di opere interne che non riguardano elementi strutturali dell’edificio sarà possibile in alcuni casi presentare una CILA, mentre in altri casi sarà obbligatorio depositare una SCIA ed eventuale pratica al Genio Civile. In ogni caso per la manutenzione straordinaria è sempre obbligatorio predisporre le opportune pratiche edilizie.