Aggiornamenti normativa Legge 10/91 DM 28/10/2025

Nuovi requisiti energetici per gli edifici, aggiornamento Legge 10/91, modifiche APE Attestati di Prestazione Energetica

Questo nuovo decreto del 28 ottobre 2025 aggiorna il precedente del 2015 sulle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definisce le prescrizioni minime per gli edifici in Italia, allineandosi alle direttive europee più recenti.

Introduzione di requisiti più stringenti per l’efficienza energetica negli edifici
Integrazione di normative su qualità dell’acqua e infrastrutture per veicoli elettrici
Coordinamento tra vari ministeri per garantire sostenibilità e sicurezza energetica

Il documento definisce e distingue diverse tipologie di interventi edilizi ai fini dell’applicazione dei requisiti di prestazione energetica. Questi interventi sono principalmente basati sulle definizioni del Decreto Legislativo 192/2005, con ulteriori specificazioni.

Le tipologie di intervento previste sono:

Nuova Costruzione
Le prescrizioni e i requisiti comuni per gli edifici di nuova costruzione sono trattati nel Capitolo 2 e, per le disposizioni aggiuntive, nel Capitolo 3. Gli edifici di nuova costruzione sono soggetti al rispetto di tutti i requisiti di prestazione energetica, inclusi quelli riguardanti l’involucro, gli impianti e l’integrazione dei punti di ricarica per i veicoli elettrici.
Ristrutturazioni Importanti
Le ristrutturazioni importanti sono interventi su edifici esistenti che modificano in modo significativo la prestazione energetica. Sono suddivise in due livelli, in base all’incidenza sull’involucro edilizio e sull’impianto termico:

Ristrutturazioni Importanti di Primo Livello:
L’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Comprende anche la ristrutturazione dell’impianto termico per i servizi di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica si applicano all’intero edificio e si riferiscono ai servizi interessati.
Ristrutturazioni Importanti di Secondo Livello:
L’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 25% e inferiore o uguale al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Può o meno interessare l’impianto termico.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica riguardano solo le caratteristiche termo-fisiche delle sole porzioni di elementi e componenti dell’involucro interessati dai lavori (rispetto dei limiti sulla trasmittanza termica).

Riqualificazioni Energetiche
Questi sono interventi non riconducibili alle ristrutturazioni importanti ma che hanno comunque un impatto sulla prestazione energetica dell’edificio.

L’intervento coinvolge una superficie inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Possono consistere nella nuova installazione, nella ristrutturazione di un impianto termico (o di altri interventi parziali), inclusa la sostituzione del generatore.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica si applicano solo ai componenti edilizi e impianti oggetto di intervento (riferendosi alle loro relative caratteristiche termo-fisiche o di efficienza). Le disposizioni aggiuntive per le riqualificazioni energetiche sono trattate nel Capitolo 5.

Interventi Esclusi (Deroghe)
Alcuni interventi parziali sono esplicitamente esclusi dall’applicazione dei requisiti minimi di prestazione energetica:

Interventi di ripristino dell’involucro edilizio che coinvolgono unicamente strati di finitura ininfluenti dal punto di vista termico (es. tinteggiatura).
Rifacimento di porzioni di intonaco che interessino una superficie inferiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Interventi sugli impianti esistenti volti al mantenimento in efficienza e sicurezza, che non prevedano alcuna sostituzione dell’impianto o delle sue parti.

Ampliamenti Volumetrici (Trattamento differenziato in base alle dimensioni)
La normativa distingue anche l’applicazione dei requisiti in base all’entità degli ampliamenti volumetrici:

Ampliamento con volume lordo climatizzato maggiore al 15% di quello esistente o maggiore a 500 m³ (e contestuale ristrutturazione o riqualificazione): Si applicano i requisiti previsti sia per la parte ampliata (come un nuovo edificio) sia per la parte esistente ristrutturata o riqualificata, mantenendo distinte le verifiche.
Ampliamento con volume lordo climatizzato inferiore o uguale al 15% di quello esistente o inferiore o uguale a 500 m³: Si applicano i requisiti previsti per le Ristrutturazioni Importanti o per le Riqualificazioni Energetiche, a seconda che gli interventi sull’involucro (inclusa la parte ampliata) superino o meno il 25% della superficie disperdente lorda complessiva.

luminance FAR ristrutturazioni Firenze Prato Pistoia — Luminance FAR ristrutturazioni, risparmio energetico, Firenze Prato Pistoia

Verifiche energetiche e relazione ex Legge 10/91

Le verifiche da effettuare variano in base al tipo di intervento sull’edificio: Nuova Costruzione o Ristrutturazione Importante di Primo Livello, Ristrutturazione Importante di Secondo Livello, e Riqualificazione Energetica.

Di seguito riportiamo un riepilogo delle verifiche e dei requisiti in base alla classificazione degli interventi:

Nuova Costruzione o Ristrutturazione Importante di Primo Livello

Queste disposizioni si applicano a:

Edifici di nuova costruzione.
Demolizione e ricostruzione, ampliamento e sopraelevazione.
Ristrutturazioni Importanti di Primo Livello (interventi che interessano l’involucro edilizio con incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva e che comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio).

Verifiche e Requisiti:

Verifica con Edificio di Riferimento: I requisiti sono determinati utilizzando il concetto di “edificio di riferimento”, un modello teorico di riferimento al quale rapportare i risultati numerici ottenuti sull’edificio reale oggetto di analisi.
Indici di Prestazione Energetica e Parametri (Verifica di progetto): Si procede alla determinazione e verifica dei seguenti parametri e indici, calcolati per unità immobiliare, che devono rispettare i limiti minimi previsti:
Coefficiente medio globale di scambio termico per trasmissione per unità di superficie disperdente (HT′).
Area solare equivalente estiva per unità di superficie utile (Asol,est/Asuputile).
Indice di prestazione termica utile per riscaldamento (EPH,nd).
Efficienza media stagionale dell’impianto di climatizzazione invernale.
Indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale (EPH).
Edifici a Energia Quasi Zero (NZEB): Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti di primo livello devono rispettare i requisiti per essere definiti “edifici a energia quasi zero” (NZEB).
Sistemi Alternativi ad Alta Efficienza: Il progettista deve valutare la fattibilità tecnica, funzionale, ambientale ed economica dei sistemi alternativi ad alta efficienza e inserire tali valutazioni nella relazione tecnica.
Sicurezza Antincendio e Sismica: Si applicano le pertinenti disposizioni in materia di prevenzione incendi (per le parti opache dell’involucro) ed è obbligatoria la “Valutazione di sicurezza” di cui al paragrafo 8.3 delle NTC 2018 per il rischio sismico.
Controllo della Temperatura: I nuovi impianti di climatizzazione invernale o quelli installati in occasione della sostituzione del generatore di calore devono essere dotati di sistemi per la regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali o zone termiche, assistiti da compensazione climatica (salvo documentate eccezioni).

Ristrutturazioni Importanti di Secondo Livello

Queste disposizioni si applicano a:

Interventi che interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (e che possono interessare l’impianto termico).

Verifiche e Requisiti:

Verifica Limitata alle Porzioni Interessate: I requisiti di prestazione energetica da verificare riguardano solo le caratteristiche termo-fisiche delle porzioni e degli elementi dell’involucro interessati dai lavori di riqualificazione energetica.
Trasmittanza Termica: Deve essere verificato il rispetto dei limiti sulla trasmittanza termica, comprensiva dei ponti termici, come specificato nell’Appendice B, paragrafo 1.1, punto 2 (non specificato in questi estratti).

Riqualificazioni Energetiche

Queste disposizioni si applicano a:

Interventi non riconducibili alle ristrutturazioni importanti (incidenza inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente lorda complessiva) e/o nuova installazione/ristrutturazione parziale di un impianto termico.

Verifiche e Requisiti:

Verifica Limitata ai Componenti: I requisiti di prestazione energetica si applicano ai soli componenti edilizi e impianti oggetto di intervento, e si riferiscono alle loro relative caratteristiche termo-fisiche o di efficienza.
Trasmittanza Termica (Involucro):
Per le strutture opache verticali (verso l’esterno o locali non climatizzati), il valore della trasmittanza termica in sezione corrente (Usc) deve essere inferiore o uguale a quello riportato nella Tabella 1 dell’Appendice B.
Per le strutture opache orizzontali o inclinate di copertura e pavimento, il valore della trasmittanza termica in sezione corrente (Usc) deve essere inferiore o uguale ai limiti specificati nelle Tabelle 2 e 3 dell’Appendice B, in base alla fascia climatica (con eccezione per la categoria E.8 per le coperture).
Sistemi di Automazione (BACS) (Non Residenziale): Gli edifici non residenziali con impianti termici superiori a 290 kW devono essere dotati di sistemi BACS di classe B o superiore entro 180 giorni dalla pubblicazione del decreto, a condizione che l’installazione sia realizzabile e abbia un tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni.
Dispositivi Autoregolanti (Impianti): In caso di sostituzione del generatore di calore, devono essere installati dispositivi autoregolanti che controllino separatamente la temperatura in ogni vano o zona, se tecnicamente realizzabile e con tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni.

Verifiche Generali (Indipendenti dal Tipo di Intervento)

Indipendentemente dalla classificazione dell’intervento, alcune verifiche sono obbligatorie per garantire la salute e il comfort:

Verifica della Condensa Superficiale e Interstiziale: Le verifiche devono essere effettuate sia sulla sezione corrente sia sui ponti termici, conformemente alle norme UNI EN ISO 13788 e UNI EN ISO 10211. La verifica è soddisfatta se la quantità massima ammissibile non è superata e non vi è nessun residuo alla fine di un ciclo annuale.
Contenimento del Surriscaldamento Estivo: Per le strutture di copertura (orizzontali o inclinate), è obbligatoria la verifica dell’efficacia (in termini di rapporto costi-benefici) dell’utilizzo alternativo di:
Materiali a elevata riflettanza solare (cool roof), con riflettanza minima specificata (0,65 per piane; 0,30 per a falde).
Tecnologie di climatizzazione passiva (es. ventilazione, coperture a verde).

Tutte le verifiche e valutazioni effettuate devono essere puntualmente documentate nella relazione tecnica da depositare in Comune ai sensi della Legge 10/91.

L’articolo riporta solo alcune delle novità e delle norme indicate nel decreto, per una più completa disamina si rimanda al testo integrale del Decreto scaricabile dal sito del Ministero.

10/09/2025

Nuovi moduli Agibilità aggiornati al Salva Casa

Il 30 luglio, la Conferenza Unificata ha approvato un accordo per aggiornare il modulo standard per la segnalazione di agibilità degli immobili.

L’aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte dal Decreto “Salva casa” (Decreto-legge 69/2024) al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

L’obiettivo è adeguare il modulo alle nuove semplificazioni edilizie, in particolare quelle relative all’agibilità.

Le principali novità riguardano la possibilità per i progettisti di certificare la conformità anche con misure inferiori a quelle standard, a condizione che l’intervento miri al recupero edilizio e a un miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

In sintesi, i nuovi parametri consentiti sono:

Altezza interna minima di 2,40 metri (invece dei 2,70 metri standard).

Superficie minima per monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, inclusi i servizi.

Questo è possibile a patto che il progetto rispetti i requisiti di adattabilità e assicuri standard abitativi adeguati.

Infine, l’accordo stabilisce le seguenti scadenze:

Le Regioni devono adeguare la loro modulistica entro il 30 settembre 2025.

I Comuni devono fare lo stesso entro il 30 ottobre 2025.

15/01/2025

Bonus ristrutturazioni 2025

Bonus Casa, detrazioni per ristrutturazioni nel 2025

Bonus Casa 2025 ristrutturazioni edilizie — Bonus Casa 2025

Con l’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio 2025 il Governo ha modificato la disciplina dei Bonus fiscali per le ristrutturazioni edilizie. In particolare sono stati ridotti quasi tutti i parametri che influiscono sugli sgravi fiscali, sia in termini di aliquote sia in molti casi in termini di massimali. Vengono anche modificate le platee dei possibili beneficiari con una riduzione delle percentuali di detrazione a seconda dei vari casi.

In linea generale per il 2025 è stata ridotta l’aliquota di detrazione per il bonus ristrutturazioni (Bonus Casa) art. 16-bis TIUR che adesso vale il 36% della spesa sostenuta con un massimale di € 96.000 (variabile a seconda del reddito).

Solo per chi risulta titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile sul quale vengono effettuati i lavori e se si tratta di abitazione principale la percentuale di detrazione fiscale sale al 50% delle spese sostenute.

La Legge di Bilancio 2025 ha inoltre introdotto una novità assai rilevante che riguarda le caldaie a gas. Infatti dal 2025 gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili non potranno più godere degli incentivi e dei Bonus statali.

20/05/2024

Piano Salva Casa, ultime novità sanatoria 2024

Notizie e aggiornamenti sul nuovo Salva Casa 2024: interventi sanabili con il nuovo possibile condono leggero

Secondo le ultime notizie pubblicate sui principali giornali sarebbe imminente la discussione in CdM del nuovo dispositivo di legge per sanare piccole difformità o abusi e varianti eseguite in corso d’opera e altro, denominato piano Salva Casa.

Al momento non abbiamo ancora notizie più precise o ufficiali circa la tipologia esatta delle difformità edilizie che sarà possibile sanare con il nuovo Decreto o Disegno di Legge edilizio, anche se il Ministero afferma che non sarà un condono, ma solo una sanatoria delle molte difformità “minori” che affliggono quasi l’80% degli edifici italiani.

Volendo fare delle ipotesi, in base a quello che si legge ad oggi sulla stampa possiamo intuire che i principali abusi o difformità da sanare con questo nuovo intervento normativo potrebbero essere:

a) Revisione delle tolleranze edilizie costruttive, al momento sono fissate al 2% e si presume che questa percentuale potrà essere rivista al rialzo in base all’epoca e alla tipologia di edificio.

b) Difformità edilizie tra quanto rilevato nella realtà e quanto riportato sui titoli abilitativi permessi licenze rilasciate prima del 1977. Infatti non esisteva allora la pratica relativa alle varianti in corso d’opera, per cui se durante lo svolgimento dei lavori veniva apportata una variante al progetto poi rimaneva nei fatti una difformità tra quanto realizzato e i disegni presentati al Comune inizialmente.

c) Superamento della doppia conformità, molte situazioni non sono sanabili in quanto, ad oggi, le molteplici e complesse norme edilizie di fatto rendono spesso impossibile proporre una sanatoria secondo il Testo Unico dell’Edilizia su immobili datati. Si presume quindi che si possa procedere con questa nuova sanatoria speciale, Salva Casa, riconducendo l’analisi allo stato legittimo dell’immobile rispetto alla conformità di prima realizzazione (singola conformità)

d) Cambio d’uso (tra classi omogenee), con pagamento di una sanzione pecuniaria, da stabilire in base alla tipologia di intervento specifica.

Restano molti dubbi, che solo la lettura del Decreto Legge o Disegno di Legge (vedremo quale tipologia sarà adottata) potranno dirimere. In particolare cosa accadrà in presenza di Vincoli (Paesaggistici, Idrogeologici, Parco) e in presenza di insiemi architettonici da rispettare, ad esempio in caso di spostamenti di finestre, porte, verande chiuse, e altri interventi, andrà comunque valutato l’aspetto urbanistico in relazione ad esempio ad edifici storici, particolari situazioni architettoniche, facciate di pregio, e non ultima andrà considerata la questione relativa al Salva Casa nei condomini, in quanto andranno rispettati i diritti dei terzi, degli altri condomini, e altre mille questioni che potrebbero nascere in ambienti condivisi. Tutte queste questioni andranno quando analizzate dopo una lettura attenta del nuovo Piano Salva Casa che sembra possa essere discusso già dal prossimo 22 Maggio. In attesa quindi dei prossimi sviluppi.

P R O F E S S I O N A L

13/05/2024

Ristrutturazioni e direttiva Case Green EPBD

La nuova direttiva Case Green e i possibili interventi di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni e degli edifici non residenziali

La Direttiva Case Green

Il giorno 8 Maggio 2024 è stata pubblicata in via definitiva la nuova direttiva europea EPBD, più comunemente conosciuta in Italia come la Direttiva Case Green. In realtà il testo riguarda molti argomenti assai importanti inerenti l’efficienza energetica e non solo le case o gli edifici residenziali. La direttiva Case Green UE 2024/1275 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale e gli Stati Membri avranno circa 2 anni per recepire le norme comunitarie a livello nazionale tramite leggi e decreti attuativi validi a livello nazionale.

Il testo è molto complesso e corposo, vengono trattati molti argomenti inerenti l’efficienza energetica degli edifici e la riduzione progressiva delle emissioni di CO2 fino al target finale con un parco edilizio a emissioni zero al 2050.

In sintesi possiamo evidenziare i seguenti passaggi per i prossimi anni:

Nuovi edifici: dal 2028 i nuovi edifici pubblici dovranno essere ad emissioni zero, dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero
Per gli edifici esistenti abbiamo due percorsi distinti per gli edifici residenziali e gli edifici non residenziali. In particolare per gli edifici non residenziali gli Stati membri dovranno fissare delle norme minime di prestazione energetica sulla base delle emissioni del parco edilizio al 2020 con target prefissati al 2030 e al 2033. Per gli edifici residenziali il loro consumo medio globale dovrà diminuire del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. A questo scopo dovranno essere riqualificati almeno il 55% degli edifici con le prestazioni peggiori. Quindi ad esempio per il 2030 dovremo ridurre del 16% il fabbisogno di energia globale andando a ristrutturare o riqualificare almeno il 55% degli edifici con le peggiori prestazioni energetiche. Se questo non dovesse essere sufficiente per raggiungere la quota del 16% occorrerà integrare in altro modo.
Esclusioni dalla Direttiva Case Green: Secondo il testo in Gazzetta dovrebbero essere esclusi i seguenti casi: edifici storici, luoghi religiosi, casette inferiori a 50 mq isolate, case per utilizzo saltuario o per vacanze estive, edifici di forze armate, e altri casi particolari.

Possibili interventi di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni.

Sono molti gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione che possiamo eseguire per migliorare la classe energetica degli edifici e la tecnologia attuale permette di intervenire in molti ambiti sia che riguardino l’involucro edilizio sia la parte degli impianti tecnologici, a titolo di esempio possiamo considerare:

Isolamento termico a cappotto delle pareti esterne
Coibentazione delle pareti esterne dall’interno
Sostituzione degli infissi vetusti con modelli a bassa trasmittanza termica
Isolamento termico della copertura, tetti con materiali isolanti
Isolamento termico del sottotetto e della soffitta, con materiali isolanti
Nel caso di rifacimento dei solai contro terra è possibile intervenire inserendo materiali isolanti al fine di ridurre le dispersioni verso il basso
Sostituzione dei vecchi impianti termici con impianti a bassa temperatura alimentati da pompe di calore
Installazione di pannelli solari fotovoltaici
Installazione di pannelli solari termici
Installazione di pompe di calore per la produzione di acqua calda sanitaria ACS in sostituzione dei vecchi boiler
Impianti di domotica per ottimizzare la regolazione degli impianti termici, termoregolazione evoluta
Sostituzione dei vecchi generatori a combustibili fossili gas gasolio gpl con pompe di calore e adeguamento dell’impianto termico

La tipologia e la normativa specifica di riferimento per l’attuazione pratica dei singoli interventi sarà comunque specificata nei Decreti Attuativi che gli Stati Membri dovranno emettere per cui sarà possibile conoscere più nello specifico la materia solo dopo la pubblicazione in Gazzetta dei vari disposti normativi dei singoli Stati.

15/04/2024

Pace edilizia condono 2024

Piano casa, pace edilizia, condono lievi difformità, MIT 2024

Negli ultimi tempi sta assumendo una crescente popolarità l’argomento della cosiddetta pace edilizia relativa a un possibile condono (anche se per adesso non sappiamo con precisione se si tratti proprio di una sanatoria straordinaria) alleggerito per sanare difformità lievi e piccoli abusi edilizi.

Dopo il comunicato 2024 del Ministero delle Infrastrutture è uscito anche un comunicato del CNI che descrive a grandi linee i principali contenuti di questa misura che mira a sanare quelle situazioni difformi che interessano una grande percentuale degli immobili italiani.

In particolare il CNI partecipa con i suoi delegati al tavolo tecnico presso il ministero relativo al piano casa e semplificazione delle norme per l’edilizia.

Si pone grande attenzione al problema della sanabilità di alcune tipologie di difformità tra i titoli edilizi presenti negli archivi comunali e la reale consistenza degli immobili che spesso bloccano le pratiche di ristrutturazione degli edifici oppure le pratiche di affitto o compravendita. In particolare si legge (cit. CNI):

Nel corso dell’incontro particolare attenzione è stata prestata alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.

La questione posta riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali rispetto a quanto assentito o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza nell’utilizzo. E’ di tutta evidenza che in tali casi bisogna intervenire affinché la legittimazione di tali immobili avvenga in tempi più rapidi di quanto accade oggi: è un aspetto che tutti gli operatori ritengono debba essere affrontato e risolto riscrivendo le norme e semplificandole anche alla luce delle esperienze finora acquisite.

Altro aspetto interessante riguarda la disciplina edilizia dell’ante ’67, in particolare occorrerà regolarizzare quelle situazioni relative a immobili ante ’67 che presentano delle difformità. Un altro passaggio importante è dunque il seguente (cit. CNI):

In particolare il documento predisposto dal CNI si concentra su una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio, sulla possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1 settembre 1967 con difformità, rispetto al progetto originale, relative alla planimetria o alla distribuzione interna degli spazi o a lievi modifiche della sagoma, sul superamento della cosiddetta doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Al fine di rendere più agevole e fruibile la nuova misura che permetterà di sanare eventuali piccoli abusi e/o difformità lievi andrà dunque definito con precisione l’ambito di applicabilità della nuova norma, in particolare andranno definite con precisione quali sono le tipologie di opere difformi che potranno godere della sanatoria. Al momento non è stato ancora illustrato se e quanto ci sarà da pagare per poter usufruire del nuovo regime di sanatoria. Il CNI e anche il MIT hanno comunque precisato che non si tratterà di condono vero e proprio come quelli che abbiamo avuto negli anni passati ma sarà una misura che permetterà di sbloccare molti immobili ancora incagliati nella giungla della normativa attuale frutto di troppi anni di accumulo di norme spesso non troppo chiare.

10/04/2024

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

“Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

“Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67 in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a noi per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

luminance (r) è un marchio registrato

06/01/2024

Scarico a parete dei fumi delle caldaie

Quando è possibile lo scarico a parete?

Gli impianti di riscaldamento attuali sono perlopiù alimentati da caldaie a gas metano, tradizionali o a condensazione. Le caldaie tradizionali hanno un rendimento un pò più basso delle moderne a condensazione che recuperano dai fumi parte dell’energia ottenuta dalla combustione.

La normativa che riguarda lo scarico dei fumi è stata modificata molte volte negli ultimi anni. In particolare si è promosso l’utilizzo di scarichi sopra la copertura al fine di non creare situazioni pericolose per la salute dei vicini, sopratutto quelli dei piani superiori e/o laterali.

Il D.Lgs 102/2014 conferma il divieto di scaricare a parete per le installazioni di nuove caldaie in edifici unifamiliari o plurifamiliari. Se invece era già presente una caldaia che alimentava un impianto al 31/08/2013 allora è possibile sostituirla mantenendo lo scarico a parete purchè si installi le moderne caldaie ad alto rendimento energetico e bassi inquinanti.

Esistono alcune deroghe al divieto, ossia in alcuni specifici casi è possibile installare lo scarico a parete:

si procede, anche nell’ambito di una riqualificazione energetica dell’impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
l’adempimento dell’obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell’intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
il progettista attesta e assevera l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto;
si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali ed idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensazione;
vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.

In tutti i casi in cui la legge ammette delle deroghe occorre installare delle caldaie di nuova concezione, ossia i moderni generatori che limitano le emissioni nocive e che garantiscono degli ottimi rendimenti energetici.

Gli scarichi vanno sempre e comunque posizionati nel rispetto della norma UNI 7129 che impone delle distanze di rispetto da pareti, finestre, terrazzi ecc… l’idraulico dovrà quindi verificare con precisione tutte le distanze contenute nella norma stessa.

Se non è possibile installare la caldaia, e in particolare lo sbocco dello scarico dei fumi in maniera conforme alla 7129 occorre portare lo scarico sopra il tetto.

Quando si acquista un immobile o si procede con interventi di ristrutturazione è sempre consigliabile quindi porre attenzione alla posizione della caldaia, alle ubicazioni delle caldaie dei vicini e limitare lo scarico a parete in quanto in molti casi risulta fonte di contenzioso con il vicinato, oltre che pericoloso a causa delle emissioni nocive dei prodotti della combustione. Dal momento che per l’installazione e sostituzione dei generatori di calore domestici non è richiesto l’intervento o il progetto del termotecnico abilitato (ingegnere perito ecc…), si consiglia di rivolgersi a ditte e imprese abilitate che operano ai sensi del DM 37/08 in quanto è responsabilità del responsabile tecnico della ditta idraulica la corretta installazione e il rilascio della Dichiarazione di conformità DI.CO.

06/01/2024

Il regime dell’edilizia libera

Ristrutturare senza permessi: edilizia libera e normativa

Negli ultimi anni si sono susseguite una serie di leggi e norme che hanno semplificato la realizzazione di alcuni tipi di lavori e opere. Alcuni lavori di ristrutturazione quali ad esempio la manutenzione ordinaria o altri tipi di intervento che possono essere definiti come marginali o minori sono stati infatti liberalizzati. In particolare ad oggi sono stati definiti alcuni interventi che possono essere realizzati in edilizia libera, ossia non è necessario presentare alcuna pratica o richiedere dei permessi per poter iniziare le opere e i lavori edili.

Indice

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera
Interventi ed opere in edilizia libera
Manutenzione ordinaria ed edilizia libera
Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera

Il Decreto Legislativo 222 del 2016, chiamato anche Decreto SCIA 2, ha introdotto una standardizzazione e una schematizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia e delle relative pratiche e permessi. In linea generale ad oggi possiamo riassumere in tre classi principali le pratiche edilizie che devono essere predisposte e depositate presso gli enti locali per poter procedere con i lavori di ristrutturazione:

CILA
SCIA
Permesso di costruire

Per alcuni tipi di intervento non sono però richieste pratiche edilizie né permessi di costruire. Gli interventi di ristrutturazione che rientrano in questa categoria liberalizzata sono riconducibili all’ambito dell’edilizia libera.

Si tratta principalmente di opere di manutenzione ordinaria o di altri altri tipi di interventi che sono stati liberalizzati negli anni a seguito di decreti o leggi per la semplificazione e che sono entrati adesso a far parte dell’edilizia libera per modifiche successive del Testo Unico dell’Edilizia (TUE).

Vediamo nel capitolo che segue una lista dettagliata dei vari interventi di ristrutturazione che possono essere essere eseguiti senza permessi o senza depositare pratiche edilizie. La maggior parte di questi interventi sono stati recentemente inseriti nel cosiddetto glossario dell’edilizia libera che deriva anch’esso dal Decreto Legislativo 222/2016 (il glossario è stato in realtà emesso con un certo ritardo rispetto al decreto SCIA 2).

Attenzione al fatto che in presenza di vincoli sovraordinati e/o altri casi particolari inerenti a normative di settore particolari va sempre prima acquisito il parere o nulla osta prima di procedere con i lavori. (Ad es. vincolo paesaggistico, idrogeologico, particolari ambiti urbani, centi storici, ecc…). Occorre inoltre sempre prestare attenzione all’aspetto della sicurezza dei cantieri e provvedere ai necessari adempimenti (ad es. PSC, POS, coordinamento in fase di progetto ed esecuzione, notifica all’ASL, ecc…). Attenzione inoltre al fatto che la realizzazione di lavori che riguardano gli impianti sono soggetti anche ad altre normative di settore che vanno sempre rispettate e spesso occorre depositare comunque le necessarie pratiche in Comune, quali ad es. il DM 37/08, DM 26/6/2015, ex Legge 10/91. In particolare la realizzazione degli impianti tecnologici richiede sempre un progetto, si veda il DM 37/08 per dettagli. Si consiglia quindi di affidare sempre i lavori a un tecnico esperto del settore ad es. Ingegnere o Architetto anche nel caso di edilizia libera dal momento che la normativa richiede comunque il rispetto di tutte le norme di tipo:

norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme sull’efficienza energetica, norme di tutela dal rischio idrogeologico, disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio (belle arti e compagnia bella ….)

Interventi di ristrutturazione ed altre opere in edilizia libera realizzabili senza permessi

Si riportano alcuni interventi che ad oggi possono essere realizzati nell’ambito dell’edilizia libera:

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di:

Pompe di calore aria aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (attenzione agli adempimenti legati alla ex Legge 10/91 e DM 37/08)
Depositi di gas di petrolio liquefatti (GPL) di capacità complessiva non superiore a 13 mc

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:

Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. (verificare la presenza di vincoli paesaggistici e adempimenti DM 37/08)
Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici ad esempio: gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione, pergolati ombreggianti di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette, tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo, opere per arredo da giardino, barbecue in muratura, fontana,muretto,scultura, fioriera, panca o simili.
Attività di ricerca nel sottosuolo, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico ( ad es. carotaggi), ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Si consiglia comunque di chiedere sempre in Comune prima di eseguire dei lavori, anche se di modesta entità.

Manutenzione ordinaria ed edilizia libera

La normativa attuale ha di fatto inserito gli interventi di manutenzione ordinaria all’interno dell’ambito dell’edilizia libera. Si riportano qui di seguito alcuni interventi di ristrutturazione che sono riconducibili alla manutenzione ordinaria e quindi realizzabili senza permessi particolari:

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna (attenzione all’indice di permeabilità)
Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaco esterno ed interno (attenzione agli adempimenti di natura energetica ex Legge 10/91 e DM 26/6/2015)
Riparazione, sostituzione, rinnovamento dei decori degli edifici quali cornici, modanature, ecc…
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di lattonerie varie, grondaie, pluviali e scarichi
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti ext. ed interni, serramenti ed infissi esterni ed interni
Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate ed altri sistemi anti intrusione
Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del manto di copertura (tetto). Va presentata la pratica ex Legge 10/91 se si inserisce isolamento termico.
Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali
Riparazione e rinnovamento di controsoffitti strutturali già presenti
Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianto di climatizzazione (con potenze inferiore ai 12 kW)
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma relativi all’impianto igienico e idrosanitario (attenzione quindi a richiedere le detrazioni in questi casi, si tratta di manutenzione ordinaria)
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma dell’impianto elettrico (ovviamente va eseguito il progetto ai sensi del DM 37/08 e rilasciata apposita Di.Co.)

Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Gli interventi di ristrutturazione che rientrano invece nell’ambito della manutenzione straordinaria non sono eseguibili in edilizia libera. Per tali interventi occorre infatti predisporre una apposita pratica edilizia che va presentata in Comune e/o altri enti predisposti prima dell’inizio dei lavori. Nel caso in cui si tratti di opere interne che non riguardano elementi strutturali dell’edificio sarà possibile in alcuni casi presentare una CILA, mentre in altri casi sarà obbligatorio depositare una SCIA ed eventuale pratica al Genio Civile. In ogni caso per la manutenzione straordinaria è sempre obbligatorio predisporre le opportune pratiche edilizie.

06/01/2024

La ristrutturazione degli edifici: interventi di manutenzione ordinaria

Il parco edilizio esistente è caratterizzato perlopiù da immobili risalenti agli anni della massima espansione edilizia, in particolare nelle periferie delle grandi città del nostro paese. Si tratta di interi quartieri nati e sviluppati dagli anni ’60-’70 fino alla fine degli anni ’80 e primi anni ’90.

Ad oggi ci troviamo quindi alle prese con immobili oramai datati, sia da un punto di vista architettonico, ma anche in relazione alle questioni di tipo energetico, impiantistico, funzionale. Nasce dunque l’esigenza di rivedere gli immobili esistenti tramite opportuni interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano spesso sia la distribuzione degli spazi interni sia gli impianti termici, elettrici, gas sia la riqualificazione energetica e rifacimenti minori quali le finiture e la manutenzione ordinaria.

Vedremo in vari articoli quali sono le differenze tra i vari tipi di intervento e come queste tipologie diverse di ristrutturazioni sono classificate in base alla normativa vigente da un punto di vista urbanistico ed edilizio.

Interventi di ristrutturazione, tipologie e normativa

Con il termine “ristrutturazione” si intende comunemente indicare tutta una serie di interventi e lavori edili che riguardano gli immobili ma in realtà ogni fattispecie trova una sue precisa collocazione da un punto di vista normativa e si distinguono varie tipologie quali ad esempio: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione.

La manutenzione ordinaria

Da un punto di vista legislativo occorre rifarsi al Testo Unico dell’Edilizia (TUE) per trovare la definizione di manutenzione ordinaria. Ebbene all’ Art. 1 Comma 3 troviamo la seguente definizione:

Interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Leggendo la definizione riportata sul Testo Unico dell’Edilizia appare subito chiaro che si parla di interventi che riguardano le “finiture” degli edifici, peraltro non viene specificato il tipo di edifici o la loro destinazione d’uso per cui la definizione ha una validità molto ampia e riguarda in generale tutto il parco edilizio esistente. Si parla quindi di interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture. Il concetto di “riparare o rinnovare” le finiture ci sembra molto chiaro e semplice, alla base della manutenzione ordinaria vi è quindi il concetto di “riparare” qualcosa che si è logorato o rovinato magari con il tempo e si interviene per mantenere la sua funzione senza introdurre elementi di novità, sia nelle strutture o nella forma.

Anche per quel che riguarda gli impianti tecnologici (ad es. impianti termici o elettrici) si parla di opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Quindi anche per quel che riguarda la manutenzione ordinaria degli impianti tecnologici il legislatore ha rimarcato il concetto di “mantenere in efficienza” ossia interventi di riparazione che non portino novità o modifiche sostanziali rispetto a ciò che è esistente o già in opera.

Alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria

La definizione di manutenzione ordinaria secondo il Testo Unico dell’Edilizia risulta molto ampia e nel tempo sia gli enti locali o l’Agenzia delle Entrate hanno stilato delle liste di possibili interventi più o meno concordanti.

Ad esempio nella recente guida dell’Agenzia delle Entrate riguardo le detrazioni fiscali (per la manutenzione ordinaria sono previste le detrazioni solo per le parti comuni degli edifici condominiali) vengono elencati i seguenti interventi come manutenzione ordinaria:

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.