Pace edilizia condono 2024

Piano casa, pace edilizia, condono lievi difformità, MIT 2024

Negli ultimi tempi sta assumendo una crescente popolarità l’argomento della cosiddetta pace edilizia relativa a un possibile condono (anche se per adesso non sappiamo con precisione se si tratti proprio di una sanatoria straordinaria) alleggerito per sanare difformità lievi e piccoli abusi edilizi.

Dopo il comunicato 2024 del Ministero delle Infrastrutture è uscito anche un comunicato del CNI che descrive a grandi linee i principali contenuti di questa misura che mira a sanare quelle situazioni difformi che interessano una grande percentuale degli immobili italiani.

In particolare il CNI partecipa con i suoi delegati al tavolo tecnico presso il ministero relativo al piano casa e semplificazione delle norme per l’edilizia.

Si pone grande attenzione al problema della sanabilità di alcune tipologie di difformità tra i titoli edilizi presenti negli archivi comunali e la reale consistenza degli immobili che spesso bloccano le pratiche di ristrutturazione degli edifici oppure le pratiche di affitto o compravendita. In particolare si legge (cit. CNI):

Nel corso dell’incontro particolare attenzione è stata prestata alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.

La questione posta riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali rispetto a quanto assentito o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza nell’utilizzo. E’ di tutta evidenza che in tali casi bisogna intervenire affinché la legittimazione di tali immobili avvenga in tempi più rapidi di quanto accade oggi: è un aspetto che tutti gli operatori ritengono debba essere affrontato e risolto riscrivendo le norme e semplificandole anche alla luce delle esperienze finora acquisite.

Altro aspetto interessante riguarda la disciplina edilizia dell’ante ’67, in particolare occorrerà regolarizzare quelle situazioni relative a immobili ante ’67 che presentano delle difformità. Un altro passaggio importante è dunque il seguente (cit. CNI):

In particolare il documento predisposto dal CNI si concentra su una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio, sulla possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1 settembre 1967 con difformità, rispetto al progetto originale, relative alla planimetria o alla distribuzione interna degli spazi o a lievi modifiche della sagoma, sul superamento della cosiddetta doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Al fine di rendere più agevole e fruibile la nuova misura che permetterà di sanare eventuali piccoli abusi e/o difformità lievi andrà dunque definito con precisione l’ambito di applicabilità della nuova norma, in particolare andranno definite con precisione quali sono le tipologie di opere difformi che potranno godere della sanatoria. Al momento non è stato ancora illustrato se e quanto ci sarà da pagare per poter usufruire del nuovo regime di sanatoria. Il CNI e anche il MIT hanno comunque precisato che non si tratterà di condono vero e proprio come quelli che abbiamo avuto negli anni passati ma sarà una misura che permetterà di sbloccare molti immobili ancora incagliati nella giungla della normativa attuale frutto di troppi anni di accumulo di norme spesso non troppo chiare.

10/04/202410/04/2024

Abitabilità e compravendite immobiliari

Abitabilità, agibilità degli immobili e compravendite immobiliari

Il decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle modifiche in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

Nuova costruzione
Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata ad esempio dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Rivolgetevi a noi per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene. Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

10/04/2024

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

“Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

“Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67 in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a noi per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

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10/04/2024

Parametri edilizi ed urbanistici: il regolamento 64/R della regione Toscana

Negli anni passati si sono susseguite molte evoluzioni normative in materia di edilizia e di urbanistica. Anche a livello regionale abbiamo assistito al proliferare di regolamenti comunali molto specifici e spesso contenenti definizioni e procedure non standardizzate e spesso diverse da comune a comune.

Questa complessità normativa ha portato negli anni a un proliferare di situazioni irregolari e caratterizzate da difformità urbanistiche di vari gradi nei nostri immobili e spesso non è possibile procedere a sanatorie a causa della doppia conformità che viene richiesta in fase di regolarizzazione. Infatti, al momento dell’esecuzione delle opere edilizie le regole erano spesso ben diverse da quelle attuali e/o derivanti da leggi recenti, per cui molte pratiche giacciono inevase e spesso non vengono portate a compimento.

Inoltre questa incertezza normativa ha portato negli anni ad una situazione del tipo “a mosaico”, con definizioni e parametri edilizi non coerenti e spesso non ben specificati dagli strumenti urbanistici dei vari enti locali.

La regione Toscana ha lavorato su questo problema promulgando un regolamento specifico (il regolamento 64/R) che contiene una serie di definizioni e specifiche relative ai parametri edilizi ed urbanistici da adottare in maniera uniforme su tutto il territorio regionale. Questo può rappresentare un primo passo verso una semplificazione perlomeno nell’individuare quelle definizioni e/o parametri edilizi da considerare nello svolgimento delle pratiche edilizie.

Il regolamento è in vigore oramai dal 15/5/2015 e prevale nelle definizioni su tutta la “selva” di regolamenti e sub regolamenti dei vari comuni della regione con l’intenzione di fornire uno strumento unitario in ambito edilizio.

Strumento assai utile anche l’allegato A, dove sono riportate una serie di definizioni tecniche di riferimento per gli interventi urbanistico-edilizi.

Il regolamento può essere scaricato dal seguente link:

Regolamento 64/R della Regione Toscana