Aggiornamenti normativa Legge 10/91 DM 28/10/2025

Nuovi requisiti energetici per gli edifici, aggiornamento Legge 10/91, modifiche APE Attestati di Prestazione Energetica

Questo nuovo decreto del 28 ottobre 2025 aggiorna il precedente del 2015 sulle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definisce le prescrizioni minime per gli edifici in Italia, allineandosi alle direttive europee più recenti.

Introduzione di requisiti più stringenti per l’efficienza energetica negli edifici
Integrazione di normative su qualità dell’acqua e infrastrutture per veicoli elettrici
Coordinamento tra vari ministeri per garantire sostenibilità e sicurezza energetica

Il documento definisce e distingue diverse tipologie di interventi edilizi ai fini dell’applicazione dei requisiti di prestazione energetica. Questi interventi sono principalmente basati sulle definizioni del Decreto Legislativo 192/2005, con ulteriori specificazioni.

Le tipologie di intervento previste sono:

Nuova Costruzione
Le prescrizioni e i requisiti comuni per gli edifici di nuova costruzione sono trattati nel Capitolo 2 e, per le disposizioni aggiuntive, nel Capitolo 3. Gli edifici di nuova costruzione sono soggetti al rispetto di tutti i requisiti di prestazione energetica, inclusi quelli riguardanti l’involucro, gli impianti e l’integrazione dei punti di ricarica per i veicoli elettrici.
Ristrutturazioni Importanti
Le ristrutturazioni importanti sono interventi su edifici esistenti che modificano in modo significativo la prestazione energetica. Sono suddivise in due livelli, in base all’incidenza sull’involucro edilizio e sull’impianto termico:

Ristrutturazioni Importanti di Primo Livello:
L’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Comprende anche la ristrutturazione dell’impianto termico per i servizi di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica si applicano all’intero edificio e si riferiscono ai servizi interessati.
Ristrutturazioni Importanti di Secondo Livello:
L’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 25% e inferiore o uguale al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Può o meno interessare l’impianto termico.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica riguardano solo le caratteristiche termo-fisiche delle sole porzioni di elementi e componenti dell’involucro interessati dai lavori (rispetto dei limiti sulla trasmittanza termica).

Riqualificazioni Energetiche
Questi sono interventi non riconducibili alle ristrutturazioni importanti ma che hanno comunque un impatto sulla prestazione energetica dell’edificio.

L’intervento coinvolge una superficie inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Possono consistere nella nuova installazione, nella ristrutturazione di un impianto termico (o di altri interventi parziali), inclusa la sostituzione del generatore.
Requisiti: I requisiti di prestazione energetica si applicano solo ai componenti edilizi e impianti oggetto di intervento (riferendosi alle loro relative caratteristiche termo-fisiche o di efficienza). Le disposizioni aggiuntive per le riqualificazioni energetiche sono trattate nel Capitolo 5.

Interventi Esclusi (Deroghe)
Alcuni interventi parziali sono esplicitamente esclusi dall’applicazione dei requisiti minimi di prestazione energetica:

Interventi di ripristino dell’involucro edilizio che coinvolgono unicamente strati di finitura ininfluenti dal punto di vista termico (es. tinteggiatura).
Rifacimento di porzioni di intonaco che interessino una superficie inferiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Interventi sugli impianti esistenti volti al mantenimento in efficienza e sicurezza, che non prevedano alcuna sostituzione dell’impianto o delle sue parti.

Ampliamenti Volumetrici (Trattamento differenziato in base alle dimensioni)
La normativa distingue anche l’applicazione dei requisiti in base all’entità degli ampliamenti volumetrici:

Ampliamento con volume lordo climatizzato maggiore al 15% di quello esistente o maggiore a 500 m³ (e contestuale ristrutturazione o riqualificazione): Si applicano i requisiti previsti sia per la parte ampliata (come un nuovo edificio) sia per la parte esistente ristrutturata o riqualificata, mantenendo distinte le verifiche.
Ampliamento con volume lordo climatizzato inferiore o uguale al 15% di quello esistente o inferiore o uguale a 500 m³: Si applicano i requisiti previsti per le Ristrutturazioni Importanti o per le Riqualificazioni Energetiche, a seconda che gli interventi sull’involucro (inclusa la parte ampliata) superino o meno il 25% della superficie disperdente lorda complessiva.

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Verifiche energetiche e relazione ex Legge 10/91

Le verifiche da effettuare variano in base al tipo di intervento sull’edificio: Nuova Costruzione o Ristrutturazione Importante di Primo Livello, Ristrutturazione Importante di Secondo Livello, e Riqualificazione Energetica.

Di seguito riportiamo un riepilogo delle verifiche e dei requisiti in base alla classificazione degli interventi:

Nuova Costruzione o Ristrutturazione Importante di Primo Livello

Queste disposizioni si applicano a:

Edifici di nuova costruzione.
Demolizione e ricostruzione, ampliamento e sopraelevazione.
Ristrutturazioni Importanti di Primo Livello (interventi che interessano l’involucro edilizio con incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva e che comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio).

Verifiche e Requisiti:

Verifica con Edificio di Riferimento: I requisiti sono determinati utilizzando il concetto di “edificio di riferimento”, un modello teorico di riferimento al quale rapportare i risultati numerici ottenuti sull’edificio reale oggetto di analisi.
Indici di Prestazione Energetica e Parametri (Verifica di progetto): Si procede alla determinazione e verifica dei seguenti parametri e indici, calcolati per unità immobiliare, che devono rispettare i limiti minimi previsti:
Coefficiente medio globale di scambio termico per trasmissione per unità di superficie disperdente (HT′).
Area solare equivalente estiva per unità di superficie utile (Asol,est/Asuputile).
Indice di prestazione termica utile per riscaldamento (EPH,nd).
Efficienza media stagionale dell’impianto di climatizzazione invernale.
Indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale (EPH).
Edifici a Energia Quasi Zero (NZEB): Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti di primo livello devono rispettare i requisiti per essere definiti “edifici a energia quasi zero” (NZEB).
Sistemi Alternativi ad Alta Efficienza: Il progettista deve valutare la fattibilità tecnica, funzionale, ambientale ed economica dei sistemi alternativi ad alta efficienza e inserire tali valutazioni nella relazione tecnica.
Sicurezza Antincendio e Sismica: Si applicano le pertinenti disposizioni in materia di prevenzione incendi (per le parti opache dell’involucro) ed è obbligatoria la “Valutazione di sicurezza” di cui al paragrafo 8.3 delle NTC 2018 per il rischio sismico.
Controllo della Temperatura: I nuovi impianti di climatizzazione invernale o quelli installati in occasione della sostituzione del generatore di calore devono essere dotati di sistemi per la regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali o zone termiche, assistiti da compensazione climatica (salvo documentate eccezioni).

Ristrutturazioni Importanti di Secondo Livello

Queste disposizioni si applicano a:

Interventi che interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (e che possono interessare l’impianto termico).

Verifiche e Requisiti:

Verifica Limitata alle Porzioni Interessate: I requisiti di prestazione energetica da verificare riguardano solo le caratteristiche termo-fisiche delle porzioni e degli elementi dell’involucro interessati dai lavori di riqualificazione energetica.
Trasmittanza Termica: Deve essere verificato il rispetto dei limiti sulla trasmittanza termica, comprensiva dei ponti termici, come specificato nell’Appendice B, paragrafo 1.1, punto 2 (non specificato in questi estratti).

Riqualificazioni Energetiche

Queste disposizioni si applicano a:

Interventi non riconducibili alle ristrutturazioni importanti (incidenza inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente lorda complessiva) e/o nuova installazione/ristrutturazione parziale di un impianto termico.

Verifiche e Requisiti:

Verifica Limitata ai Componenti: I requisiti di prestazione energetica si applicano ai soli componenti edilizi e impianti oggetto di intervento, e si riferiscono alle loro relative caratteristiche termo-fisiche o di efficienza.
Trasmittanza Termica (Involucro):
Per le strutture opache verticali (verso l’esterno o locali non climatizzati), il valore della trasmittanza termica in sezione corrente (Usc) deve essere inferiore o uguale a quello riportato nella Tabella 1 dell’Appendice B.
Per le strutture opache orizzontali o inclinate di copertura e pavimento, il valore della trasmittanza termica in sezione corrente (Usc) deve essere inferiore o uguale ai limiti specificati nelle Tabelle 2 e 3 dell’Appendice B, in base alla fascia climatica (con eccezione per la categoria E.8 per le coperture).
Sistemi di Automazione (BACS) (Non Residenziale): Gli edifici non residenziali con impianti termici superiori a 290 kW devono essere dotati di sistemi BACS di classe B o superiore entro 180 giorni dalla pubblicazione del decreto, a condizione che l’installazione sia realizzabile e abbia un tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni.
Dispositivi Autoregolanti (Impianti): In caso di sostituzione del generatore di calore, devono essere installati dispositivi autoregolanti che controllino separatamente la temperatura in ogni vano o zona, se tecnicamente realizzabile e con tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni.

Verifiche Generali (Indipendenti dal Tipo di Intervento)

Indipendentemente dalla classificazione dell’intervento, alcune verifiche sono obbligatorie per garantire la salute e il comfort:

Verifica della Condensa Superficiale e Interstiziale: Le verifiche devono essere effettuate sia sulla sezione corrente sia sui ponti termici, conformemente alle norme UNI EN ISO 13788 e UNI EN ISO 10211. La verifica è soddisfatta se la quantità massima ammissibile non è superata e non vi è nessun residuo alla fine di un ciclo annuale.
Contenimento del Surriscaldamento Estivo: Per le strutture di copertura (orizzontali o inclinate), è obbligatoria la verifica dell’efficacia (in termini di rapporto costi-benefici) dell’utilizzo alternativo di:
Materiali a elevata riflettanza solare (cool roof), con riflettanza minima specificata (0,65 per piane; 0,30 per a falde).
Tecnologie di climatizzazione passiva (es. ventilazione, coperture a verde).

Tutte le verifiche e valutazioni effettuate devono essere puntualmente documentate nella relazione tecnica da depositare in Comune ai sensi della Legge 10/91.

L’articolo riporta solo alcune delle novità e delle norme indicate nel decreto, per una più completa disamina si rimanda al testo integrale del Decreto scaricabile dal sito del Ministero.

10/09/2025

Nuovi moduli Agibilità aggiornati al Salva Casa

Il 30 luglio, la Conferenza Unificata ha approvato un accordo per aggiornare il modulo standard per la segnalazione di agibilità degli immobili.

L’aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte dal Decreto “Salva casa” (Decreto-legge 69/2024) al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

L’obiettivo è adeguare il modulo alle nuove semplificazioni edilizie, in particolare quelle relative all’agibilità.

Le principali novità riguardano la possibilità per i progettisti di certificare la conformità anche con misure inferiori a quelle standard, a condizione che l’intervento miri al recupero edilizio e a un miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

In sintesi, i nuovi parametri consentiti sono:

Altezza interna minima di 2,40 metri (invece dei 2,70 metri standard).

Superficie minima per monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, inclusi i servizi.

Questo è possibile a patto che il progetto rispetti i requisiti di adattabilità e assicuri standard abitativi adeguati.

Infine, l’accordo stabilisce le seguenti scadenze:

Le Regioni devono adeguare la loro modulistica entro il 30 settembre 2025.

I Comuni devono fare lo stesso entro il 30 ottobre 2025.

15/01/2025

Bonus ristrutturazioni 2025

Bonus Casa, detrazioni per ristrutturazioni nel 2025

Bonus Casa 2025 ristrutturazioni edilizie — Bonus Casa 2025

Con l’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio 2025 il Governo ha modificato la disciplina dei Bonus fiscali per le ristrutturazioni edilizie. In particolare sono stati ridotti quasi tutti i parametri che influiscono sugli sgravi fiscali, sia in termini di aliquote sia in molti casi in termini di massimali. Vengono anche modificate le platee dei possibili beneficiari con una riduzione delle percentuali di detrazione a seconda dei vari casi.

In linea generale per il 2025 è stata ridotta l’aliquota di detrazione per il bonus ristrutturazioni (Bonus Casa) art. 16-bis TIUR che adesso vale il 36% della spesa sostenuta con un massimale di € 96.000 (variabile a seconda del reddito).

Solo per chi risulta titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile sul quale vengono effettuati i lavori e se si tratta di abitazione principale la percentuale di detrazione fiscale sale al 50% delle spese sostenute.

La Legge di Bilancio 2025 ha inoltre introdotto una novità assai rilevante che riguarda le caldaie a gas. Infatti dal 2025 gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili non potranno più godere degli incentivi e dei Bonus statali.

20/05/2024

Piano Salva Casa, ultime novità sanatoria 2024

Notizie e aggiornamenti sul nuovo Salva Casa 2024: interventi sanabili con il nuovo possibile condono leggero

Secondo le ultime notizie pubblicate sui principali giornali sarebbe imminente la discussione in CdM del nuovo dispositivo di legge per sanare piccole difformità o abusi e varianti eseguite in corso d’opera e altro, denominato piano Salva Casa.

Al momento non abbiamo ancora notizie più precise o ufficiali circa la tipologia esatta delle difformità edilizie che sarà possibile sanare con il nuovo Decreto o Disegno di Legge edilizio, anche se il Ministero afferma che non sarà un condono, ma solo una sanatoria delle molte difformità “minori” che affliggono quasi l’80% degli edifici italiani.

Volendo fare delle ipotesi, in base a quello che si legge ad oggi sulla stampa possiamo intuire che i principali abusi o difformità da sanare con questo nuovo intervento normativo potrebbero essere:

a) Revisione delle tolleranze edilizie costruttive, al momento sono fissate al 2% e si presume che questa percentuale potrà essere rivista al rialzo in base all’epoca e alla tipologia di edificio.

b) Difformità edilizie tra quanto rilevato nella realtà e quanto riportato sui titoli abilitativi permessi licenze rilasciate prima del 1977. Infatti non esisteva allora la pratica relativa alle varianti in corso d’opera, per cui se durante lo svolgimento dei lavori veniva apportata una variante al progetto poi rimaneva nei fatti una difformità tra quanto realizzato e i disegni presentati al Comune inizialmente.

c) Superamento della doppia conformità, molte situazioni non sono sanabili in quanto, ad oggi, le molteplici e complesse norme edilizie di fatto rendono spesso impossibile proporre una sanatoria secondo il Testo Unico dell’Edilizia su immobili datati. Si presume quindi che si possa procedere con questa nuova sanatoria speciale, Salva Casa, riconducendo l’analisi allo stato legittimo dell’immobile rispetto alla conformità di prima realizzazione (singola conformità)

d) Cambio d’uso (tra classi omogenee), con pagamento di una sanzione pecuniaria, da stabilire in base alla tipologia di intervento specifica.

Restano molti dubbi, che solo la lettura del Decreto Legge o Disegno di Legge (vedremo quale tipologia sarà adottata) potranno dirimere. In particolare cosa accadrà in presenza di Vincoli (Paesaggistici, Idrogeologici, Parco) e in presenza di insiemi architettonici da rispettare, ad esempio in caso di spostamenti di finestre, porte, verande chiuse, e altri interventi, andrà comunque valutato l’aspetto urbanistico in relazione ad esempio ad edifici storici, particolari situazioni architettoniche, facciate di pregio, e non ultima andrà considerata la questione relativa al Salva Casa nei condomini, in quanto andranno rispettati i diritti dei terzi, degli altri condomini, e altre mille questioni che potrebbero nascere in ambienti condivisi. Tutte queste questioni andranno quando analizzate dopo una lettura attenta del nuovo Piano Salva Casa che sembra possa essere discusso già dal prossimo 22 Maggio. In attesa quindi dei prossimi sviluppi.

P R O F E S S I O N A L

15/04/2024

Pace edilizia condono 2024

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Negli ultimi tempi sta assumendo una crescente popolarità l’argomento della cosiddetta pace edilizia relativa a un possibile condono (anche se per adesso non sappiamo con precisione se si tratti proprio di una sanatoria straordinaria) alleggerito per sanare difformità lievi e piccoli abusi edilizi.

Dopo il comunicato 2024 del Ministero delle Infrastrutture è uscito anche un comunicato del CNI che descrive a grandi linee i principali contenuti di questa misura che mira a sanare quelle situazioni difformi che interessano una grande percentuale degli immobili italiani.

In particolare il CNI partecipa con i suoi delegati al tavolo tecnico presso il ministero relativo al piano casa e semplificazione delle norme per l’edilizia.

Si pone grande attenzione al problema della sanabilità di alcune tipologie di difformità tra i titoli edilizi presenti negli archivi comunali e la reale consistenza degli immobili che spesso bloccano le pratiche di ristrutturazione degli edifici oppure le pratiche di affitto o compravendita. In particolare si legge (cit. CNI):

Nel corso dell’incontro particolare attenzione è stata prestata alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.

La questione posta riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali rispetto a quanto assentito o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza nell’utilizzo. E’ di tutta evidenza che in tali casi bisogna intervenire affinché la legittimazione di tali immobili avvenga in tempi più rapidi di quanto accade oggi: è un aspetto che tutti gli operatori ritengono debba essere affrontato e risolto riscrivendo le norme e semplificandole anche alla luce delle esperienze finora acquisite.

Altro aspetto interessante riguarda la disciplina edilizia dell’ante ’67, in particolare occorrerà regolarizzare quelle situazioni relative a immobili ante ’67 che presentano delle difformità. Un altro passaggio importante è dunque il seguente (cit. CNI):

In particolare il documento predisposto dal CNI si concentra su una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio, sulla possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1 settembre 1967 con difformità, rispetto al progetto originale, relative alla planimetria o alla distribuzione interna degli spazi o a lievi modifiche della sagoma, sul superamento della cosiddetta doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Al fine di rendere più agevole e fruibile la nuova misura che permetterà di sanare eventuali piccoli abusi e/o difformità lievi andrà dunque definito con precisione l’ambito di applicabilità della nuova norma, in particolare andranno definite con precisione quali sono le tipologie di opere difformi che potranno godere della sanatoria. Al momento non è stato ancora illustrato se e quanto ci sarà da pagare per poter usufruire del nuovo regime di sanatoria. Il CNI e anche il MIT hanno comunque precisato che non si tratterà di condono vero e proprio come quelli che abbiamo avuto negli anni passati ma sarà una misura che permetterà di sbloccare molti immobili ancora incagliati nella giungla della normativa attuale frutto di troppi anni di accumulo di norme spesso non troppo chiare.

10/04/202410/04/2024

Abitabilità e compravendite immobiliari

Abitabilità, agibilità degli immobili e compravendite immobiliari

Il decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle modifiche in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

Nuova costruzione
Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata ad esempio dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Rivolgetevi a noi per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene. Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

10/04/2024

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

“Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

“Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67 in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a noi per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

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10/04/2024

Parametri edilizi ed urbanistici: il regolamento 64/R della regione Toscana

Negli anni passati si sono susseguite molte evoluzioni normative in materia di edilizia e di urbanistica. Anche a livello regionale abbiamo assistito al proliferare di regolamenti comunali molto specifici e spesso contenenti definizioni e procedure non standardizzate e spesso diverse da comune a comune.

Questa complessità normativa ha portato negli anni a un proliferare di situazioni irregolari e caratterizzate da difformità urbanistiche di vari gradi nei nostri immobili e spesso non è possibile procedere a sanatorie a causa della doppia conformità che viene richiesta in fase di regolarizzazione. Infatti, al momento dell’esecuzione delle opere edilizie le regole erano spesso ben diverse da quelle attuali e/o derivanti da leggi recenti, per cui molte pratiche giacciono inevase e spesso non vengono portate a compimento.

Inoltre questa incertezza normativa ha portato negli anni ad una situazione del tipo “a mosaico”, con definizioni e parametri edilizi non coerenti e spesso non ben specificati dagli strumenti urbanistici dei vari enti locali.

La regione Toscana ha lavorato su questo problema promulgando un regolamento specifico (il regolamento 64/R) che contiene una serie di definizioni e specifiche relative ai parametri edilizi ed urbanistici da adottare in maniera uniforme su tutto il territorio regionale. Questo può rappresentare un primo passo verso una semplificazione perlomeno nell’individuare quelle definizioni e/o parametri edilizi da considerare nello svolgimento delle pratiche edilizie.

Il regolamento è in vigore oramai dal 15/5/2015 e prevale nelle definizioni su tutta la “selva” di regolamenti e sub regolamenti dei vari comuni della regione con l’intenzione di fornire uno strumento unitario in ambito edilizio.

Strumento assai utile anche l’allegato A, dove sono riportate una serie di definizioni tecniche di riferimento per gli interventi urbanistico-edilizi.

Il regolamento può essere scaricato dal seguente link:

Regolamento 64/R della Regione Toscana