Piano Salva Casa, ultime novità sanatoria 2024

Notizie e aggiornamenti sul nuovo Salva Casa 2024: interventi sanabili con il nuovo possibile condono leggero

Secondo le ultime notizie pubblicate sui principali giornali sarebbe imminente la discussione in CdM del nuovo dispositivo di legge per sanare piccole difformità o abusi e varianti eseguite in corso d’opera e altro, denominato piano Salva Casa.

salva casa sanatoria 2024

Al momento non abbiamo ancora notizie più precise o ufficiali circa la tipologia esatta delle difformità edilizie che sarà possibile sanare con il nuovo Decreto o Disegno di Legge edilizio, anche se il Ministero afferma che non sarà un condono, ma solo una sanatoria delle molte difformità “minori” che affliggono quasi l’80% degli edifici italiani.

Volendo fare delle ipotesi, in base a quello che si legge ad oggi sulla stampa possiamo intuire che i principali abusi o difformità da sanare con questo nuovo intervento normativo potrebbero essere:

a) Revisione delle tolleranze edilizie costruttive, al momento sono fissate al 2% e si presume che questa percentuale potrà essere rivista al rialzo in base all’epoca e alla tipologia di edificio.

b) Difformità edilizie tra quanto rilevato nella realtà e quanto riportato sui titoli abilitativi permessi licenze rilasciate prima del 1977. Infatti non esisteva allora la pratica relativa alle varianti in corso d’opera, per cui se durante lo svolgimento dei lavori veniva apportata una variante al progetto poi rimaneva nei fatti una difformità tra quanto realizzato e i disegni presentati al Comune inizialmente.

c) Superamento della doppia conformità, molte situazioni non sono sanabili in quanto, ad oggi, le molteplici e complesse norme edilizie di fatto rendono spesso impossibile proporre una sanatoria secondo il Testo Unico dell’Edilizia su immobili datati. Si presume quindi che si possa procedere con questa nuova sanatoria speciale, Salva Casa, riconducendo l’analisi allo stato legittimo dell’immobile rispetto alla conformità di prima realizzazione (singola conformità)

d) Cambio d’uso (tra classi omogenee), con pagamento di una sanzione pecuniaria, da stabilire in base alla tipologia di intervento specifica.

Restano molti dubbi, che solo la lettura del Decreto Legge o Disegno di Legge (vedremo quale tipologia sarà adottata) potranno dirimere. In particolare cosa accadrà in presenza di Vincoli (Paesaggistici, Idrogeologici, Parco) e in presenza di insiemi architettonici da rispettare, ad esempio in caso di spostamenti di finestre, porte, verande chiuse, e altri interventi, andrà comunque valutato l’aspetto urbanistico in relazione ad esempio ad edifici storici, particolari situazioni architettoniche, facciate di pregio, e non ultima andrà considerata la questione relativa al Salva Casa nei condomini, in quanto andranno rispettati i diritti dei terzi, degli altri condomini, e altre mille questioni che potrebbero nascere in ambienti condivisi. Tutte queste questioni andranno quando analizzate dopo una lettura attenta del nuovo Piano Salva Casa che sembra possa essere discusso già dal prossimo 22 Maggio. In attesa quindi dei prossimi sviluppi.

P R O F E S S I O N A L

La conformità catastale nelle compravendite immobiliari

Visure e ricerche catastali nelle compravendite immobiliari

Catasto e compravendite di immobili

Una compravendita immobiliare è sempre un momento molto importante e sentito sia dal venditore che dall’acquirente. Qualunque sia l’entità dell’investimento immobiliare da affrontare, l’acquirente dovrà analizzare con attenzione le caratteristiche tecniche del bene e valutare con attenzione la conformità urbanistica e catastale per non trovarsi poi in futuro con situazioni da sanare e/o da regolarizzare con spese, preoccupazioni, difficoltà.

E’ sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore o studio tecnico in grado di valutare correttamente se l’immobile è a norma oppure se vi è necessità di intervenire per sanare situazioni non regolari.

In particolare, l’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 1221 riporta le seguenti specifiche:

“All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e’ aggiunto il seguente comma:
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto
il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali
su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.”

Risulta quindi necessario che un tecnico professionista analizzi con attenzione prima dell’atto, o meglio ancor prima del compromesso, la documentazione catastale esistente e l’immobile nel suo stato attuale al fine di documentare la reale conformità catastale del bene. Il venditore potrà così dichiarare la conformità catastale sulla base delle analisi svolte dal tecnico incaricato oppure potrà far redigere una attestazione di conformità da allegare all’atto al momento del rogito.

Nella nostra sezione normativa e leggi è possibile consultare il testo della Legge n. 52 del 27 febbraio 1985.


P R O F E S S I O N A L

Relazione compravendita: protocollo d’intesa tra ingegneri e notai

Compravendite immobiliari e pratiche tecniche

protocollo CNI-CNN
Protocollo d’intesa CNI CNN per le relazioni tecniche di compravendita

Un investimento immobiliare rappresenta sempre un importante passo sia per i privati sia per aziende, società, enti. Accanto alla valutazione economica occorre però affiancare una attenta e precisa analisi tecnica.


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Infatti il nostro patrimonio edilizio è stato interessato negli anni da una lunga serie di interventi normativi che hanno modificato il quadro legislativo e tecnico e spesso l’investitore si trova davanti a immobili che per vario motivi possono presentare delle difformità o non essere a posto da un punto di vista catastale oppure edilizio-urbanistico.

E’ sempre altamente consigliato rivolgersi a un professionista o studio tecnico in grado di svolgere una analisi preliminare del bene al fine di accompagnare le parti e supportare il notaio fino al rogito.

Il CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri) e il CNN (Consiglio Nazionale del Notariato) hanno dunque siglato un protocollo d’intesa al fine di favorire l’utilizzo di una perizia tecnica (o relazione tecnica per compravendita), redatta da un ingegnere libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, a supporto dell’attività del notaio.

Inoltre è stato indicato un contenuto minimo per la relazione tecnica di compravendita al fine di fornire uno strumento valido alle parti che si avviano alla negoziazione.

Si consiglia di incaricare il tecnico per tempo, se possibile prima del compromesso o preliminare, al fine di evitare disguidi, ritardi o cause civili dovute ad eventuali problemi tecnici in relazione all’immobile di interesse.

La relazione tecnica per compravendita è un documento che viene redatto da un professionista tecnico abilitato e contiene molte informazioni utili per la stipula dei contratti di compravendita. Il professionista abilitato dovrà effettuare delle verifiche di tipo urbanistico e catastali al fine di raccogliere importanti informazioni sull’immobile oggetto di compravendita. In particolare dovrà essere verificata la conformità urbanistica dell’immobile comparando lo stato di fatto dell’immobile con le pratiche edilizie presenti negli archivi del Comune. La normativa richiede inoltre che vi sia corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale depositata presso l’Agenzia delle Entrate (Catasto) al fine di verificare se ai fini fiscali l’immobile è conforme a quanto in possesso della pubblica amministrazione.

Per poter redigere la relazione tecnica di compravendita è quindi necessario svolgere i seguenti accertamenti e procedere in base ai seguenti step:

  • Rilievo dell’edificio
  • Ricostruzione della planimetria dell’immobile
  • Visura presso lo Sportello Unico dell’Edilizia presso il Comune di appartenenza
  • Visura catastale
  • Analisi dello stato di fatto dell’immobile
  • Redazione della relazione tecnica per compravendita nella quale saranno riportati i dati dell’immobile e le eventuali difformità riscontrate al fine di informare sia il venditore che l’acquirente della reale situazione dell’immobile.

Successivamente, in base ai risultati riportati nella relazione sarà possibile proseguire nelle eventuali pratiche di sanatoria, oppure addivenire ad accordi con la controparte al fine di informare e descrivere in maniera compiuta la situazione urbanistica e catastale dell’immobile. La relazione tecnica di compravendita andrà poi inviata al Notaio per le valutazioni necessarie al fine di arrivare al rogito serenamente.

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Pace edilizia condono 2024

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Negli ultimi tempi sta assumendo una crescente popolarità l’argomento della cosiddetta pace edilizia relativa a un possibile condono (anche se per adesso non sappiamo con precisione se si tratti proprio di una sanatoria straordinaria) alleggerito per sanare difformità lievi e piccoli abusi edilizi.

Dopo il comunicato 2024 del Ministero delle Infrastrutture è uscito anche un comunicato del CNI che descrive a grandi linee i principali contenuti di questa misura che mira a sanare quelle situazioni difformi che interessano una grande percentuale degli immobili italiani.

In particolare il CNI partecipa con i suoi delegati al tavolo tecnico presso il ministero relativo al piano casa e semplificazione delle norme per l’edilizia.

Si pone grande attenzione al problema della sanabilità di alcune tipologie di difformità tra i titoli edilizi presenti negli archivi comunali e la reale consistenza degli immobili che spesso bloccano le pratiche di ristrutturazione degli edifici oppure le pratiche di affitto o compravendita. In particolare si legge (cit. CNI):

Nel corso dell’incontro particolare attenzione è stata prestata alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.

La questione posta riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali rispetto a quanto assentito o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza nell’utilizzo. E’ di tutta evidenza che in tali casi bisogna intervenire affinché la legittimazione di tali immobili avvenga in tempi più rapidi di quanto accade oggi: è un aspetto che tutti gli operatori ritengono debba essere affrontato e risolto riscrivendo le norme e semplificandole anche alla luce delle esperienze finora acquisite.

Altro aspetto interessante riguarda la disciplina edilizia dell’ante ’67, in particolare occorrerà regolarizzare quelle situazioni relative a immobili ante ’67 che presentano delle difformità. Un altro passaggio importante è dunque il seguente (cit. CNI):

In particolare il documento predisposto dal CNI si concentra su una “più spedita” sanabilità di alcune modifiche strutturali entro definiti limiti volumetrici, fatte salve sempre le condizioni di sicurezza dell’edificio, sulla possibilità di dichiarare legittimo un immobile costruito prima del 1 settembre 1967 con difformità, rispetto al progetto originale, relative alla planimetria o alla distribuzione interna degli spazi o a lievi modifiche della sagoma, sul superamento della cosiddetta doppia conformità nelle sanatorie, classificando come sanabili le opere eseguite senza titolo autorizzativo se conformi alla disciplina edilizia e urbanistica in vigore all’epoca di realizzazione dell’opera stessa e se dal punto di vista strutturale sottoposte a verifiche e collaudo da parte di professionista abilitato.

Al fine di rendere più agevole e fruibile la nuova misura che permetterà di sanare eventuali piccoli abusi e/o difformità lievi andrà dunque definito con precisione l’ambito di applicabilità della nuova norma, in particolare andranno definite con precisione quali sono le tipologie di opere difformi che potranno godere della sanatoria. Al momento non è stato ancora illustrato se e quanto ci sarà da pagare per poter usufruire del nuovo regime di sanatoria. Il CNI e anche il MIT hanno comunque precisato che non si tratterà di condono vero e proprio come quelli che abbiamo avuto negli anni passati ma sarà una misura che permetterà di sbloccare molti immobili ancora incagliati nella giungla della normativa attuale frutto di troppi anni di accumulo di norme spesso non troppo chiare.


Abitabilità e compravendite immobiliari

Abitabilità, agibilità degli immobili e compravendite immobiliari

Immobili e agibilità / abitabilità

Il decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle modifiche in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che  – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

  • Nuova costruzione
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
  • Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata ad esempio dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Rivolgetevi a noi per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene.  Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Immobili edificati ante ’67

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67  in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a noi per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

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Parametri edilizi ed urbanistici: il regolamento 64/R della regione Toscana

Negli anni passati si sono susseguite molte evoluzioni normative in materia di edilizia e di urbanistica. Anche a livello regionale abbiamo assistito al proliferare di regolamenti comunali molto specifici e spesso contenenti definizioni e procedure non standardizzate e spesso diverse da comune a comune.

Questa complessità normativa ha portato negli anni a un proliferare di situazioni irregolari e caratterizzate da difformità urbanistiche di vari gradi nei nostri immobili e spesso non è possibile procedere a sanatorie a causa della doppia conformità che viene richiesta in fase di regolarizzazione. Infatti, al momento dell’esecuzione delle opere edilizie le regole erano spesso ben diverse da quelle attuali e/o derivanti da leggi recenti, per cui molte pratiche giacciono inevase e spesso non vengono portate a compimento.

Inoltre questa incertezza normativa ha portato negli anni ad una situazione del tipo “a mosaico”, con definizioni e parametri edilizi non coerenti e spesso non ben specificati dagli strumenti urbanistici dei vari enti locali.

La regione Toscana ha lavorato su questo problema promulgando un regolamento specifico (il regolamento 64/R) che contiene una serie di definizioni e specifiche relative ai parametri edilizi ed urbanistici da adottare in maniera uniforme su tutto il territorio regionale. Questo può rappresentare un primo passo verso una semplificazione perlomeno nell’individuare quelle definizioni e/o parametri edilizi da considerare nello svolgimento delle pratiche edilizie.

Il regolamento è in vigore oramai dal 15/5/2015 e prevale nelle definizioni su tutta la “selva” di regolamenti e sub regolamenti dei vari comuni della regione con l’intenzione di fornire uno strumento unitario in ambito edilizio.

Strumento assai utile anche l’allegato A, dove sono riportate una serie di definizioni tecniche di riferimento per gli interventi urbanistico-edilizi.

Il regolamento può essere scaricato dal seguente link:

Regolamento 64/R della Regione Toscana